天大18秋《房地产估价》在线作业12参考
《房地产估价》在线作业一1.[单选题]运用收益法评估房地产价值时，要求利用与估价对象所在区域相同或相似房地产的客观收益来推算估价对象预期收益，这主要是依据房地产估价中的（）。 (满分:)
A. 合法原则
B. 最高最佳使用原则
C. 替代原则
D. 公平原则
正确答案:——C——
2.[单选题]某宗房地产交易中，买方支付给卖方29万元，买卖中涉及的税费均由卖方负担。据悉。该地区房地产买卖中应由卖方和买方缴纳的税费分别为正常成交价格的5％和3％，则该宗房地产交易的正常成交价格为（）万元。 (满分:)
A. 27.6
B. 28.2
C. 29.0
D. 29.9
正确答案:——B——
3.[单选题]（房地产纯收益－建筑物价格×建筑物还原利率）÷土地还原利率=（）。 (满分:)
A. 土地纯收益
B. 建筑物价格
C. 土地价格
D. 房地产价格
正确答案:——C——
4.[单选题]“五通一平”一般是指某区域或某地块具备了道路、（）等设施或条件以及场地平整。 (满分:)
A. 给水、排水、电力、通信
B. 给水、排水、燃气、热力
C. 排水、电力、通信、燃气
D. 排水、电力、通信、热力
正确答案:————
5.[单选题]对同一宗房地产而言，()。 (满分:)
A. 房地价格＝土地价格＋建筑物价格－建筑物的折旧
B. 建筑物价格＝房地价格－土地价格
C. 土地价格＝房地价格—建筑物价格—建筑物的折旧
D. 房地价格＝土地价格＋建筑物价格＋建筑物的折旧
正确答案:————
6.[单选题]房屋完损等级是根据房屋的结构、装修、设备三个组成部分的各个项目的完好、损坏程度来划分的，共分为()。 (满分:)
A. 四类
B. 五类
C. 六类
D. 七类
正确答案:————
7.[单选题]路线价法实质上是一种（）。 (满分:)
A. 长期趋势法
B. 成本法
C. 市场法
D. 收益法
正确答案:————
8.[单选题]估价报告有效期应从（）起计。 (满分:)
A. 估价时点
B. 估价作业期
C. 出具估价报告之目
D. 签订估价委托合同之日
正确答案:————
9.[单选题]价格指数中如果是以某个固定时期作为基期的，称为（）。 (满分:)
A. 固定价格指数
B. 定基价格指数
C. 长期价格指数
D. 环比价格指数
正确答案:————
10.[单选题]投资利息估算只有在（）才需要。 (满分:)
A. 比较法
B. 传统方法
C. 现金流量折现法
D. 收益法
正确答案:————
11.[单选题]某房地产是在有偿出让的国有土地上开发建造的，当时获得的土地使用权年限为50年，现在已使用了5年，预计利用该房地产正常情况下每年可获得净收益10万元，该类房地产的报酬率为6%，则该房地产的收益价格为（）。 (满分:)
A. 150.56万元
B. 154.56万元
C. 157.61万元 奥鹏作业答案
D. 152.69万元
正确答案:————
12.[单选题]某房地产土地面积为500m2，土地价格为2000元/m2，建筑物建筑面积1000m2，用成本法估算出的该建筑物的重置价为1800元/m2，市场上同类房地产的正常房地价格为2500元/m2，则该建筑物的每1m2建筑面积的实际价值比重置价值低（）元。 (满分:)
A. 100
B. 200
C. 300
D. 400
正确答案:————
13.[单选题]城市中现有一块空地，目前没有任何收益，因而不能用收益法估价。 (满分:)
A. 正确
B. 错误
正确答案:————
14.[单选题]某宗房地产预计未来第一年的有效毛收入为50万元，运营费用为30万元，此后每年的有效毛收入会在上一年的基础上增长3%，运营费用年增长2%，收益年限可视为无限年，该宗房地产的报酬率为7%。该宗房地产的收益价格为（）。 (满分:)
A. 650万元
B. 687万元
C. 585万元
D. 630万元
正确答案:————
15.[单选题]房地产估价原则是为了使不同的估价人员对房地产估价的基本前提具有认识上的一致性，对同一估价对象在（）下的估价结果具有近似性。 (满分:)
A. 同一估价原则、同一估价时点
B. 同一估价目的、同一估价方法
C. 同一估价目的、同一估价时点
D. 同一估价原则、同一估价目的
正确答案:————
16.[单选题]商业用途房地产的位置优劣，主要是看繁华程度和（）。 (满分:)
A. 周围环境状况
B. 与市中心的远近
C. 临街状况
D. 交通便捷程度
正确答案:————
17.[单选题]在传统方法中，投资利息和（）都单独显现出来，在现金流量折现法中这两项都不单独显现出来，而是隐含在折现过程中。 (满分:)
A. 投资利润
B. 开发利润
C. 投资收益
D. 销售税
正确答案:————
18.[单选题]街角地是指位于十字路口或丁字路口的土地。计算街角地的价格通常是采用（）。 (满分:)
A. 正旁两街分别轻重估价法
B. 重叠价值估价法
C. 比较法
D. 假设开发法
正确答案:————
19.[单选题]偿债基金折旧法的特点是每年的折旧额均相同，且比直线折旧法计算的年折旧额小。 (满分:)
A. 正确
B. 错误
正确答案:————
20.[单选题]某宗土地的面积为1000m2，其上建筑物的建筑面积为5000m2，建筑物的基底面积为700m2，建筑物层数为8层。则该宗土地的容积率为（） (满分:)
A. 8.0
B. 5.6
C. 5.0
D. 0.7
正确答案:————
21.[单选题]已知某房地产价格为900元/m2时，需求量为100万m2，当价格为1000元／m2时，需求量为90万m2，则需求价格弹性为（）。 (满分:)
A. 10
B. 9
C. 0.9
D. 0.1
正确答案:————
22.[单选题]越接近（）的发展速度对估价更为重要。 (满分:)
A. 客观情况
B. 市场供求
C. 估价时点
D. 现在
正确答案:————
23.[单选题]如果某房地产现状价值大于新建房地产的价值减去拆除现有建筑物的费用及建造新建筑物的费用之后的余额，则应以（）进行估价。 (满分:)
A. 保持现状前提
B. 装修改造前提
C. 转换用途前提
D. 重新利用前提
正确答案:————
24.[单选题]成本法不适宜评估具有开发或再开发潜力的房地产价格。 (满分:)
A. 正确
B. 错误
正确答案:————
25.[单选题]房地产价格通常有上下波动。但从长期来看，会显现出一定的（）。 (满分:)
A. 变动规律和发展趋势
B. 变动规律和长期趋势
C. 发展规律和变动趋势
D. 发展规律和长期趋势
正确答案:————
26.[单选题]估价资料的保管期限从估价报告出具之日起计算，一般应在（）以上。 (满分:)
A. 20年
B. 10年
C. 8年
D. 15年
正确答案:————
27.[单选题]房地产价格实质上是房地产()的价格。 (满分:)
A. 开发成本
B. 权益
C. 物质实体
D. 权益和物质实体
正确答案:————
28.[单选题]如果先按原币种的价格进行交易日期调整，则对进行了交易日期调整后的价格，应采用（）时的汇率进行换算。 (满分:)
A. 估价作业日期
B. 成交日期
C. 估价时点
D. 交易日期修正后
正确答案:————
29.[单选题]房地产虽然可以区分为物质实体和权益两个方面，但其价值的高低主要取决于其权益的大小。 (满分:)
A. 正确
B. 错误
正确答案:————
30.[单选题]残余法实际上是一种收益还原法。 (满分:)
A. 正确
B. 错误
正确答案:————
31.[单选题]地价是地租的资本化。 (满分:)
A. 正确
B. 错误
正确答案:————
32.[单选题]某房地产价格分两期支付，首期付款50万元，余款80万元在第8个月末一次付清，当时月利率为1％。该房地产的实际价格为（）万元。 (满分:)
A. 87
B. 124
C. 130
D. 134
正确答案:————
33.[单选题]成本法概念中的“成本”，并不是通常意义上的成本，而是（）。 (满分:)
A. 价格
B. 生产费用
C. 劳动价值
D. 成本加利润
正确答案:————
34.[单选题]估价报告书中说明的（）限定了其用途。 (满分:)
A. 估价原则
B. 估价方法
C. 估价目的
D. 估价对象状况
正确答案:————
35.[单选题]房地产价格的变动趋势与其当前价值的高低可以无关。 (满分:)
A. 正确
B. 错误
正确答案:————
36.[单选题]假设开发法在形式上是（）。 (满分:)
A. 评估新开发完成的房地产价格的收益法的倒算法
B. 评估新开发完成的房地产价格的成本法的倒算法
C. 评估房地产价格的收益法的倒算法
D. 评估房地产价格的成本法的倒算法
正确答案:————
37.[单选题]残余法是依据()价格。 (满分:)
A. 土地收益求取土地
B. 建筑物收益求取建筑物
C. 房地收益求取房地
D. 房地收益单独求取土地或建筑物
正确答案:————
38.[单选题]估价报告书的有效期是相对于估价作业日期而言的，而不是相对于估价时点而言的。 (满分:)
A. 正确
B. 错误
正确答案:————
39.[单选题]对价格的定义，第一种“是为获得一种商品或劳务所必须付出的东西”讲的是现象，第二种“是商品价值的货币表现”讲的是本质。对于房地产估价来说，主要是从（）上把握房地产价格的“数量”。 (满分:)
A. 货币支付
B. 价值
C. 现象
D. 本质
正确答案:————
40.[单选题]由于土地具有（）的特性，所以基本上是一宗土地一个价格，而且不同的土地之间价格差异较大。 (满分:)
A. 独一无二
B. 不可移动
C. 价值高大
D. 数量有限
正确答案:————
《房地产估价》在线作业二
一、单选题：
1.[单选题]若较为精确地应用假设开发法时，应考虑（）。 (满分:)
A. 通货膨胀影响
B. 投资利息因素
C. 资金时间价值
D. 投资风险补偿
正确答案:——C——
2.[单选题]假设开发法中，估价时点通常是（） (满分:)
A. 开发完成后的房地产价值所对应的时间
B. 开发结束时的时间
C. 全部租售出去的时间
D. 购买待开发房地产时的时间
正确答案:——D——
3.[单选题]某夫妻共有一套成本价购买的房改房，现因离婚进行财产分割的需要而委托房地产估价机构评估该套房改房的价格，则较合理的估价结果是()。 (满分:)
A. 现时该房改房上市交易的正常价格扣除受让方应缴纳的土地使用权出让金
B. 现时该房改房上市交易的正常价格
C. 现时该房屋的房改成本价
D. 当时该房屋的房改成本价
正确答案:——B——
4.[单选题]某开发商在开发某别墅区时，为增加利润提高了建筑密度和容积率，但结果反而使其别墅的价格下降，这是因为()。 (满分:)
A. 市场不景气
B. 该别墅区的环境条件变差
C. 该别墅区的单位开发成本降低
D. 开发商获得满意的利润即可
正确答案:————
5.[单选题]两宗实物状况相同的房地产，如果权益不同，价值可能有很大不同；而如果权益相同，则价值不可能有很大不同。 (满分:)
A. 正确
B. 错误
正确答案:————
6.[单选题]楼面地价＝（）÷建筑容积率。 (满分:)
A. 建筑层数
B. 建筑覆盖率
C. 绿地率
D. 土地单价
正确答案:————
7.[单选题]某房地产在正常情况下，每年可获得有效毛收入30万元，运营费用需要10万元，资本化率为10％，该房地产所在的土地是通过有偿出让获得使用权的，在估价时点剩余的使用权年限为40年，则该宗房地产的收益价格为（）万元。 (满分:)
A. 180
B. 196
C. 200
D. 300
正确答案:————
8.[单选题]评估某宗房地产的价格时，选取的还原利率越高，评估出的价格会()。 (满分:)
A. 越高
B. 越低
C. 不变
D. 符合客观实际
正确答案:————
9.[单选题]用成本法评估新建房地产价格的公式为：新建房地产价格=取得土地费用+建造建筑物费用+（）。 (满分:)
A. 拆迁费用
B. 正常利税
C. 公共设施建设费用
D. 市政设施建设费用
正确答案:————
10.[单选题]某估价机构于2003年6月10日至20日为某房地产抵债进行了评估，估价时点为2003年6月15日。因估价结果有争议，2003年8月15曰进行复估，则复估的估价时点为（）。 (满分:)
A. 2003年6月15日
B. 2003年8月15日
C. 签订估价委托台同之日
D. 估价人员与委托人商定的某日
正确答案:————
11.[单选题]某宗房地产的收益期限为30年，通过调查判定其未来每年的净收益基本不变，通过预测得知其未来4年的净收益分别为23万元，24万元，23万元，25万元，报酬率为10%，则该宗房地产每年的固定净收益价格为（）万元。 (满分:)
A. 23.75
B. 24
C. 23
D. 23.69
正确答案:————
12.[单选题]采用安全利率加风险调整值法确定资本化率的基本公式为（）。 (满分:)
A. 资本化率=安全利率+投资风险补偿一投资带来的优惠
B. 资本化率=安全利率+投资风险补偿+管理负担补偿一投资带来的优惠
C. 资本化率=安全利率+投资风险补偿+管理负担补偿+通货膨胀补偿一投资带来的优惠
D. 资本化率=安全利率+投资风险补偿+管理负担补偿+缺乏流动性补偿一投资带来的优惠
正确答案:————
13.[单选题]收益法中的运营费用包括（）。 (满分:)
A. 所得税
B. 房地产改扩建费用
C. 电梯、空调等的折旧费
D. 建筑物的折旧费
正确答案:————
14.[单选题]收益还原法又称承包商法。 (满分:)
A. 正确
B. 错误
正确答案:————
15.[单选题]下列情况中会导致房地产价格上升的是()。 (满分:)
A. 上调贷款利率
B. 收紧房地产开发贷款
C. 开征房地产持有环节的税收
D. 增加土地供应
正确答案:————
16.[单选题]下列关于房地产估价本质的表述中，错误的是()。 (满分:)
A. 房地产估价是模拟市场定价而不是替代市场定价
B. 房地产估价是提供价值意见而不是作价格保征
C. 房地产估价会有误差而且不能有误差范围限制
D. 房地产估价是评估房地产的价值而不是价格
正确答案:————
17.[单选题]运用市场比较法时，对比较实例为拍卖、招标的价格，不需进行交易情况修正。 (满分:)
A. 正确
B. 错误
正确答案:————
18.[单选题]估价结果报告通常包括委托人、估价机构、估价对象，估价目的、估价时点、估价依据、估价原则、估价方法、估价结果、其他需要说明的事项、注册房地产估价师及其他参与估价的人员和()。 (满分:)
A. 价值类型和定义、估价作业日期、估价的假设与限制条件
B. 价值类型和定义、估价对象分析、致委托人函
C. 价值类型和定义、估价的假设与限制条件、估价报告应用的限制
D. 价值类型和定义、估价作业日期、估价报告应用的限制
正确答案:————
19.[单选题]某建筑物已建成10年，预计尚可使用40年，残值率为4％，该建筑物的成新率为（）。 (满分:)
A. 75％
B. 79％
C. 81％
D. 84％
正确答案:————
20.[单选题]用成本法估价时，房屋现值=房屋重置价格×（）。 (满分:)
A. 尚可使用年限
B. 耐用年限
C. 成新度
D. 年折旧额
正确答案:————
21.[单选题]某房地产的重建价格为2000万元，已知在建造期间中央空调系统因功率大较正常情况多投入150万元，投入使用后每年多耗电费0.8万元。假定该空调系统使用寿命为15年，估价对象房地产的报酬率为12％，则该房地产扣除该项功能折旧后的价值为()万元。 (满分:)
A. 1838.00
B. 1844.55
C. 1845.87
D. 1850.00
正确答案:————
22.[单选题]某宗房地产采用市场比较法、成本法、收益法估价的结果有相当的差异，其最终估价结果应()。 (满分:)
A. 取三者的平均值
B. 取三者的中间值
C. 任选其中之一
D. 在三者的基础上综合分析决定
正确答案:————
23.[单选题]某高层住宅大楼，房地总价值为8000万元，其中建筑物价值占40％。某人拥有其中的一套住宅，房地价值为150万元，该部分的建筑物价值为50万元，则此人占有的土地份额为（）。 (满分:)
A. 19％
B. 21％
C. 23％
D. 25％
正确答案:————
24.[单选题]下列关于实地查看估价对象的表述中，错误的是()。 (满分:)
A. 房地产估价师应亲自到估价对象现场，对估价对象的坐落、用途等情况进行核对
B. 房地产估价师应亲自到估价对象现场，拍摄反映估价对象外观状况影像资料，内部状况可不拍摄
C. 房地产估价师应亲自到估价对象现场，感受估价对象的位置、交通、环境景观等的优劣
D. 估价对象为己经消失的房地产，房地产估价师也应去估价对象原址进行必要的调查了解
正确答案:————
25.[单选题]建筑物净收益=（）×建筑物资本化率（净收益每年不变且持续无限年期）。 (满分:)
A. 建筑物重置价
B. 建筑物现值
C. 土地价格
D. 房地产价格
正确答案:————
26.[单选题]在估价报告中陈述（），既是维护估价人员正当权益的需要，又是提醒委托人和估价报告使用者在使用估价报告时需要注意的事项。 (满分:)
A. 估价师声
B. 估价的假设和限制条件
C. 估价方法
D. 估价对象
正确答案:————
27.[单选题]某地区商品住宅价格自1997～2002年分别为3100元／m2、3260元／m2、3440元／m2、3620元／m2、3800元／m2、3980元/m2，采用平均发展速度法预测2003年住宅价格为（）元／m2。 (满分:)
A. 4120
B. 4149
C. 4184
D. 4216
正确答案:————
28.[单选题]有一宗房地产总价为100万元，综合资本化率为7％，土地资本化率为6％，建筑物资本化率为8％，则该宗房地产的土地价格为（）万元（收益可视为无限年）。 (满分:)
A. 30
B. 40
C. 50
D. 60
正确答案:————
29.[单选题]在使用假设开发法评估在建工程价值时，利用直接成本利润率估算开发利润的公式为开发利润=()×直接成本利润率。 (满分:)
A. 后续开发成本+管理费用
B. 后续开发成本+管理费用+销售费用
C. 待开发房地产价值+后续开发成本
D. 待开发房地产价值+后续开发成本+取得待开发房地产的税费
正确答案:————
30.[单选题]下列关于房地产估价原则的表述中，错误的是()。 (满分:)
A. 独立、客观、公正原则属于普适性原则
B. 合法原则属于一般性原则
C. 最高最佳使用原则属于技木性原则
D. 谨慎原则属于一般性原则
正确答案:————
31.[单选题]砖木结构二等的残值率为（）。 (满分:)
A. 2%
B. 4%
C. 3%
D. 5%
正确答案:————
32.[单选题]以下各组商品之间，一种商品的价格上升后，另外一种商品的消费会跟着减少的是（）。 (满分:)
A. 普通商品住房和经济适用住房
B. 宾馆与写字楼
C. 普通住宅及其配套的娱乐房地产
D. 城市地铁和城市公交
正确答案:————
33.[单选题]收益法公式V=a／r成立的条件是（）。 (满分:)
A. a每年不变，年期有限，r每年不变且大于零
B. a每年变化，年期有限，r每年不变且大于零
C. a每年不变，年期无限，r每年不变且大于零
D. a每年不变，年期有限，r每年变化且大于零
正确答案:————
34.[单选题]房地产价格容易受买卖双方的个别因素的影响，以下哪一个因素对房地产价格的影响最小？（）。 (满分:)
A. 买卖双方的知识水平
B. 买卖双方的偏好
C. 讨价还价能力
D. 感情冲动
正确答案:————
35.[单选题]下列关于建筑物寿命和经过年数的说法中，正确的是（）。 (满分:)
A. 建筑物的经济寿命短于自然寿命，有效经过年数也短于实际经过年数
B. 建筑物的经济寿命长于自然寿命，有效经过年数也可能长于实际经过年数
C. 建筑物的经济寿命与自然寿命相等，有效经过年数与实际经过年数也相等
D. 建筑物的经济寿命短于自然寿命，有效经过年数可能短于也可能长于实际经过年数
正确答案:————
36.[单选题]收益法中所指的收益是（）。 (满分:)
A. 估价时点前一年的收益
B. 估价时点前若干年的平均收益
C. 估价时点以后的未来预期正常收益
D. 估价时点前最高盈利年份的收益
正确答案:————
37.[单选题]若标准宗地的临街深度为10m，按照四三二一法则计算临街深度为15m的宗地价格，其平均深度价格修正率为（）。 (满分:)
A. 78％
B. 85％
C. 117％
D. 150％
正确答案:————
38.[单选题]某宗房地产的土地总面积1000m2，建筑总面积5000m2，房地单价1800元／m2，土地单价1500元／m2，建筑物的重置价格2000元／m2，九成新。这意味着该宗房地产不是处于最高最佳使用状态。 (满分:)
A. 正确
B. 错误
正确答案:————
39.[单选题]路线价法估价的第二个步骤为() (满分:)
A. 设定标准深度
B. 求取路线价
C. 编制深度百分率表
D. 划分路线价区段
正确答案:————
40.[单选题]用市场比较法评估房地产价格时，通常要对比较实例价格进行交易情况、（）、区域因素、个别因素修正。 (满分:)
A. 环境因素
B. 质量因素
C. 交易日期
D. 新旧程度
正确答案:————
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