东农18秋《不动产估价学》离线作业答案
不动产估价学网上考查课作业题（201604版）一、名词解释（每题4分，共20分）
1、其他附着物（其他定着物）
2、房地产的四项基本权能
3、房地产估价
4、生地
5、重建价格 二、选择题（每题1分，共20分）
1.比较法适用的条件；是在同一供求范围内存在着较多的( )。
A.类似房地产的交易 B.相同房地产的交易 C.相关房地产的交易 D.房地产的市场交易
2.从卖方的角度来看，成本法的理论依据是( )。
A.替代原理 B.生产费用价值论 C.预期收益原理 D.价格构成原理
3.由于房地产的价值量大，成交价格往往采用( )的方式支付。
A.支付定金 B.分期付款 C.一次付清 D.预付房款
4.只要是新近开发建造、计划开发建造或者可以假设重新开发建造的房地产，都可以采用( )估价。
A.比较法 B. 收益法 C.成本法 D.假设开发法
5.中国大陆招标、拍卖土地使用权的出让价较能反映市场行情，而协议出让价( )。
A.往往偏高 B.往往偏低 C.往往高于或低于市场价 D.也基本与市场价吻合
6.单纯建筑物的估算通常采用( )。
A.比较法 B.收益法 C.成本法 D.假设开发法
7.如估价对象为一宗土地，选取的可比实例的土地面积( )。
A.应与该宗土地的面积相等 B.可大于或小于该宗土地的面积
C.应与该宗土地的面积近似 D.应与该宗土地的面积保持一定差距
8.在现实中，房地产的价格直接取决于其( )，而非花费的成本，成本的增减一定要，对( )有所作用才能形成价格。
A.市场成交价格 B.效用 C.开发成本 D.交换价值
9.为抵押、抵债目的的估价，应选取( )的交易实例为可比实例。
A.抵押、抵债 B.类似 C.一般买卖 D.市场实际成交
10.在完善的市场经济下，土地取得成本一般由购置土地的价款和购置时由( )构成。
A.买卖双方同时缴纳的税费 B.卖方缴纳的税费 C.买卖双方各自缴纳的税费D.买方缴纳的税费
11.选取可比实例的数量，一般要求选取( )的可比，实例即可。
A.5个以上 B.10个以下 C.5—10个 D.3—10个
12.开发利润是正常条件下开发商所能获得的( )。
A.实际利润 B.平均利润 C.超额利润 D.正常利润
13.某宗房地产的交易总价款为50万元，其中首期付款20％，余款于半年后和一年后分两期平均支付。假设季利率为1.2％，则在成交日期时一次付清的价格为( )万元。
A.48.60 B.47.90 C.49.20 D.50
14.成本法最基本的公式为：积算价格=( )－折旧。
A.重建价格 B.重置价格 C.重新购建价格 D.成本价格
15.如果先按原币种的价格进行交易日期修正，则对进行了交易日期修正后的价格，应采用( )的市场汇价进行换算。
A.估价作业日期 B.成交日期 C.估价时点 D.交易日期修正后
16.重置价格，是采用( )的建筑材料、建筑构配件、设备和建筑技术等，按照( )的价格水平，重新建造与估价对象具有同等效用的新建筑物的正常价格。
A.估价时点 B.现时 C.交易日期 D.建造时间
17.交易情况的修正，要以( )为基准。
A.成交价格 B.市场价格 C.交易价格 D.正常价格
18.在一般情况下，( )适用于一般建筑物和因年代久远、已缺乏与旧建筑物相同的建筑材料、建筑构配件和设备，或因建筑技术和建筑标准改变等，使旧建筑物复原建造有困难的建筑物的估价。
A.重建价格 B.重置价格 C.重新购建价格 D.积算价格
19.价格指数中如果是以某个固定时期作为基期的，称为( )。
A.固定价格指数 B.定基价格指数 C.长期价格指数 D.环比价格指数
20.重置价格的出现是技术进步的必然结果，同时也是“( )”的体现。
A.预期原理 B.收益原理 C.生产费用价值论 D.替代原理
三、简答题（共40分）
1 房地产的特性（8分）
2房地产估价的程序（8分）
3假设开发法适用的条件（8分）
4影响房地产价格的自身因素包括那些？（8分）
5 假设开发法估价的步骤 （8分）五、计算题（共20分）1、某宗出租的房地产，建筑面积为40000㎡，容积率为4，土地使用期限为40年，自2005年10月1日起计算，约定不可续期。建筑物为钢筋混凝土结构，于2007年10月1日建成，可供出租的面积占总建筑面积的70％。根据市场调查得知2010年10月1日该类房地产的租金为每月40元/ ㎡，年平均空置率为20％，平均每月除税费外的运营费用为30万元，出租人承担的税费约占有效毛收入的8％，该房地产现时土地单价为2100元／㎡，土地报酬率为8％，建筑物报酬率为10％，请计算该房地产在2010年10月1日的价值（8分） www.ap5u.com提醒答案可以联系qq 761296021
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