天大19春《房地产估价》在线作业12
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1.[单选题]长期趋势法既可以用于预测房地产的未来价格及其走向，也可以用于寻找交易日期修正系数。
A.正确
B.错误
正确答案:——A——
2.[单选题]由于土地具有（ ）的特性，所以基本上是一宗土地一个价格，而且不同的土地之间价格差异较大。
A.独一无二
B.不可移动
C.价值高大
D.数量有限
正确答案:——A——
3.[单选题]某房地产是在有偿出让的国有土地上开发建造的，当时获得的土地使用权年限为50年，现在已使用了5年，预计利用该房地产正常情况下每年可获得净收益10万元，该类房地产的报酬率为6%，则该房地产的收益价格为（ ）。
A.150.56万元
B.154.56万元
C.157.61万元
D.152.69万元
正确答案:——B——
4.[单选题]估价报告书中说明的（）限定了其用途。
A.估价原则
B.估价方法
C.估价目的
D.估价对象状况
正确答案:————
5.[单选题]估价报告的有效期也是估价的责任期。
A.正确
B.错误
正确答案:————
6.[单选题]路线价法特别适用于对（ ）进行估价。
A.单宗土地
B.待开发土地
C.在大范围内同时对大量土地
D.少量土地
正确答案:————
7.[单选题]运用成本法估价，需要懂得（ ）。
A.房地产成本构成
B.房地产供求关系
C.房地产价格构成
D.房地产重置价格构成
正确答案:————
8.[单选题]房地产价格是由房地产的（）三者相互结合而产生的
A.有用性、稀缺性、有效需求
B.供给、需求、利用状况
C.权利、租金、利率
D.价值、使用价值、供求
正确答案:————
9.[单选题]现有建筑物应予保留的条件是：现状房地产的价值（ ）新建房地产的价值减去拆除现有建筑物的费用及建造新建筑物的费用之后的余额。
A.小于
B.大于
C.等于
D.小于或等于
正确答案:————
10.[单选题]估价对象房地产状况为过去，估价时点却可以是过去或现在、未来。
A.正确
B.错误
正确答案:————
11.[单选题]房地产估价程序是指一个房地产估价项目的估价全过程中的各项具体工作，按照其（ ）所排列出的先后进行次序。
A.时间顺序
B.逻辑顺序
C.程序
D.内在联系性
正确答案:————
12.[单选题]房地产虽然可以区分为物质实体和权益两个方面，但其价值的高低主要取决于其权益的大小。
A.正确
B.错误
正确答案:————
13.[单选题]房地产价格在某种意义上是客观存在的,房地产估价不是估价人员给房地产定价,而应是模拟市场的价格形成过程，将房地产价格显示出来。
A.正确
B.错误
正确答案:————
14.[单选题]市场法适用的条件，是在同一供求范围内存在着较多的（ ）。
A.类似房地产的交易
B.相同房地产的交易 奥鹏作业答案
C.相关房地产的交易
D.房地产的市场交易
正确答案:————
15.[单选题]具有投资开发或开发潜力的房地产的估价，应选用（ ）作为其中的一种估价方法。
A.市场法
B.假设开发法
C.收益法
D.成本法
正确答案:————
16.[单选题]收益法是以（ ）为基础的。（ ）说明，决定房地产价值的，重要的不是过去的因素，而是未来的因素。
A.收益原理
B.预期原理
C.未来原理
D.替代原理
正确答案:————
17.[单选题]城市规划影响土地价值，在一定程度上是合法原则的体现。
A.正确
B.错误
正确答案:————
18.[单选题]某一房地产，其土地价值是总价值的30%，土地资本化率为5%，建筑物资本化率为7%，综合资本化率为（ ）。
A.6.6%
B.5.8%
C.6.2%
D.6.4%
正确答案:————
19.[单选题]估价报告书的有效期是相对于估价作业日期而言的，而不是相对于估价时点而言的。
A.正确
B.错误
正确答案:————
20.[单选题]房地产价格通常有上下波动。但从长期来看，会显现出一定的（ ）。
A.变动规律和发展趋势
B.变动规律和长期趋势
C.发展规律和变动趋势
D.发展规律和长期趋势
正确答案:————
21.[单选题]在估价报告中应包含一份由（）的估价师签名、盖章的声明。
A.本估价机构所有
B.所有参加该估价项目
C.由引交估价项目负第一责任
D.任本估价机构法定代表人
正确答案:————
22.[单选题]路线价法实质上是一种（ ）。
A.长期趋势法
B.成本法
C.市场法
D.收益法
正确答案:————
23.[单选题]标准深度是道路对地价影响的转折点，由此接近道路的方向，地价逐渐升高；由此远离道路的方向，地价( )。
A.逐渐降低
B.逐渐升高
C.可视为基本不变
D.为零
正确答案:————
24.[单选题]当供给增加量小于需求减少量时，则（）。
A.均衡价格下降，均衡交易量增加
B.均衡价格下降，均衡交易量减少
C.均衡价格上升，均衡交易量增加
D.均衡价格上升，均衡交易量减少
正确答案:————
25.[单选题]越接近（ ）的发展速度对估价更为重要。
A.客观情况
B.市场供求
C.估价时点
D.现在
正确答案:————
26.[单选题]钢混结构房屋的耐用年限一般为（ ）。
A.60—80年
B.40—60年
C.60—70年
D.50—70年
正确答案:————
27.[单选题]估价资料的保管期限从估价报告出具之日起计算，一般应在（ ）以上。
A.20年
B.10年
C.8年
D.15年
正确答案:————
28.[单选题]城市房屋拆迁估价应当采用（ ）。
A.客观合理价值标准
B.非公开市场价值标准
C.公开市场价值标准
D.政府规定的价值标准
正确答案:————
29.[单选题]在传统方法中，投资利息和（ ）都单独显现出来，在现金流量折现法中这两项都不单独显现出来，而是隐含在折现过程中。
A.投资利润
B.开发利润
C.投资收益
D.销售税
正确答案:————
30.[单选题]成本法概念中的“成本”，并不是通常意义上的成本，而是（ ）。
A.价格
B.生产费用
C.劳动价值
D.成本加利润
正确答案:————
31.[单选题]报酬率为（ ）与所投入的资本的比率。
A.净收益
B.投资回收
C.投资回报
D.收益
正确答案:————
32.[单选题]街角地是指位于十字路口或丁字路口的土地。计算街角地的价格通常是采用（ ）。
A.正旁两街分别轻重估价法
B.重叠价值估价法
C.比较法
D.假设开发法
正确答案:————
33.[单选题]根据国家有关规定，房屋完损等级是根据房屋的（ ）的完好、损坏程度来划分的。
A.结构
B.施工
C.设计
D.周围环境
正确答案:————
34.[单选题]运用收益法评估房地产价值时，要求利用与估价对象所在区域相同或相似房地产的客观收益来推算估价对象预期收益，这主要是依据房地产估价中的（）。
A.合法原则
B.最高最佳使用原则
C.替代原则
D.公平原则
正确答案:————
35.[单选题]“五通一平”一般是指某区域或某地块具备了道路、（）等设施或条件以及场地平整。
A.给水、排水、电力、通信
B.给水、排水、燃气、热力
C.排水、电力、通信、燃气
D.排水、电力、通信、热力
正确答案:————
36.[单选题]某房地产价格分两期支付，首期付款50万元，余款80万元在第8个月末一次付清，当时月利率为1％。该房地产的实际价格为（）万元。
A.87
B.124
C.130
D.134
正确答案:————
37.[单选题]采用( )求取的年折旧额每年递减。
A.成新折扣法
B.偿债基金折旧法
C.年数合计法
D.直线折旧法
正确答案:————
38.[单选题]残余法实际上是一种收益还原法。
A.正确
B.错误
正确答案:————
39.[单选题]如果某房地产现状价值大于新建房地产的价值减去拆除现有建筑物的费用及建造新建筑物的费用之后的余额，则应以（）进行估价。
A.保持现状前提
B.装修改造前提
C.转换用途前提
D.重新利用前提
正确答案:————
40.[单选题]对同一宗房地产而言，( )。
A.房地价格＝土地价格＋建筑物价格－建筑物的折旧
B.建筑物价格＝房地价格－土地价格
C.土地价格＝房地价格—建筑物价格—建筑物的折旧
D.房地价格＝土地价格＋建筑物价格＋建筑物的折旧
正确答案:————
《房地产估价》在线作业二
一、单选题：
1.[单选题]拍卖价格、招标价格、协议价格三者之间的关系在正常情况下为（ ）
A.拍卖价格＞招标价格＞协议价格
B.拍卖价格＞协议价格＞招标价格
C.招标价格＞拍卖价格＞协议价格
D.招标价格＞协议价格＞拍卖价格
正确答案:——A——
2.[单选题]房地产价格容易受买卖双方的个别因素的影响，以下哪一个因素对房地产价格的影响最小？（ ）。
A.买卖双方的知识水平
B.买卖双方的偏好
C.讨价还价能力
D.感情冲动
正确答案:——A——
3.[单选题]某商品住宅总价为98万元，首付款为30％，其余为抵押贷款，贷款期限为15年，按月等额还本利息，贷款年利率为7.5％，自有资金资本化率为8％。则其综合资本化率为()。
A.7.65％
B.75％
C.9.42％
D.10.19％
正确答案:——D——
4.[单选题]在受理估价委托时，估价人员应明确的估价基本事项有（ ）。
A.估价方法
B.估价原则
C.估价价格
D.估价目的
正确答案:————
5.[单选题]收益还原法又称承包商法。
A.正确
B.错误
正确答案:————
6.[单选题]综合还原利率=土地还原利率+建筑物还原利率。
A.正确
B.错误
正确答案:————
7.[单选题]某办公楼的土地面积3000m2，建筑面积10000m2，该办公楼出租正常月纯收益为18万元，建筑物重置价格为2000元／m2，成新率为80％，土地和建筑物的还原利率分别为7％和8％，该办公楼的土地正常价格为( )万元。
A.1257
B.1571
C.800
D.1300
正确答案:————
8.[单选题]某房屋被火灾烧损，现需评估其损失，此时估价对象状况应为（）。
A.被烧损前的状况
B.被烧损后的状况
C.被烧损前与被烧损后的差异状况
D.未来修复或重建后的状况
正确答案:————
9.[单选题]即使在房地产市场比较发达的地区，比较法也并非完全有效。
A.正确
B.错误
正确答案:————
10.[单选题]收益法中所指的收益是（）。
A.估价时点前一年的收益
B.估价时点前若干年的平均收益
C.估价时点以后的未来预期正常收益
D.估价时点前最高盈利年份的收益
正确答案:————
11.[单选题]某夫妻共有一套成本价购买的房改房，现因离婚进行财产分割的需要而委托房地产估价机构评估该套房改房的价格，则较合理的估价结果是()。
A.现时该房改房上市交易的正常价格扣除受让方应缴纳的土地使用权出让金
B.现时该房改房上市交易的正常价格
C.现时该房屋的房改成本价
D.当时该房屋的房改成本价
正确答案:————
12.[单选题]某建筑物已建成10年，预计尚可使用40年，残值率为4％，该建筑物的成新率为（）。
A.75％
B.79％
C.81％
D.84％
正确答案:————
13.[单选题]与市场比较法关系最为密切的房地产价格形成原理是（ ）。
A.均衡原理
B.预期原理
C.竞争原理
D.替代原理
正确答案:————
14.[单选题]运用市场比较法估价时，选取的（ ）应与估价对象具有类似性。
A.比较实例
B.交易日期
C.交易状况
D.成交价格
正确答案:————
15.[单选题]某房地产的重建价格为2000万元，已知在建造期间中央空调系统因功率大较正常情况多投入150万元，投入使用后每年多耗电费0.8万元。假定该空调系统使用寿命为15年，估价对象房地产的报酬率为12％，则该房地产扣除该项功能折旧后的价值为()万元。
A.1838.00
B.1844.55
C.1845.87
D.1850.00
正确答案:————
16.[单选题]通常房地产开发投资利润率的计算基数为（）。
A.土地取得成本+开发成本
B.土地取得成本+开发成本+管理费用
C.土地取得成本+开发成本+管理费用+销售费用
D.开发完成后的房地产价值
正确答案:————
17.[单选题]一般认为，交易实例的成交日期与估价时点相隔（ ）以上的不易采用。
A.1年
B.0.5年
C.2年
D.3年
正确答案:————
18.[单选题]运用市场比较法时，对比较实例为拍卖、招标的价格，不需进行交易情况修正。
A.正确
B.错误
正确答案:————
19.[单选题]某估价对象为一旧厂房改造的超级市场，建设期为2年，该厂房建成5年后补办了土地使用权出让用续，土地使用期限为40年，土地使用权出让合同约定土地使用期间届满不可续期。建筑物经济寿命为50年。假设残值率为零，采用直线法计算建筑物折旧时年折旧率为( )。
A.2.00％
B.2.13％
C.2.22％
D.2.50％
正确答案:————
20.[单选题]假设开发法中，估价时点通常是（ ）
A.开发完成后的房地产价值所对应的时间
B.开发结束时的时间
C.全部租售出去的时间
D.购买待开发房地产时的时间
正确答案:————
21.[单选题]以下哪种估价方法求得的价值更趋向于最高买价？（ ）。
A.收益法
B.成本法
C.假设开发法
D.市场法
正确答案:————
22.[单选题]用成本法估价时，房屋现值=房屋重置价格×（ ）。
A.尚可使用年限
B.耐用年限
C.成新度
D.年折旧额
正确答案:————
23.[单选题]某套住宅总价30万元，套内建筑面积125平米，套内墙体面积20平米，分摊的共有建筑面积25平米，则该住宅每平方米建筑面积的价格为()元。
A.1765
B.2000
C.2069
D.2400
正确答案:————
24.[单选题]收益法中的运营费用包括（ ）。
A.所得税
B.房地产改扩建费用
C.电梯、空调等的折旧费
D.建筑物的折旧费
正确答案:————
25.[单选题]从广义的角度来看，价值可分为（ ）。
A.使用价值和交换价值
B.投资价值和市场价值
C.公开市场价值和非公开市场价值
D.原始价值和账面价值
正确答案:————
26.[单选题]以房地产抵押贷款为目的的估价，其估价时点原则上为(）
A.签订估价委托合同之日
B.发放抵押贷款之日
C.完成估价对象实地查看之日
D.未来处置抵押房地产之日
正确答案:————
27.[单选题]下列关于实地查看估价对象的表述中，错误的是()。
A.房地产估价师应亲自到估价对象现场，对估价对象的坐落、用途等情况进行核对
B.房地产估价师应亲自到估价对象现场，拍摄反映估价对象外观状况影像资料，内部状况可不拍摄
C.房地产估价师应亲自到估价对象现场，感受估价对象的位置、交通、环境景观等的优劣
D.估价对象为己经消失的房地产，房地产估价师也应去估价对象原址进行必要的调查了解
正确答案:————
28.[单选题]交易双方自愿成交的价格属于正常成交价格。
A.正确
B.错误
正确答案:————
29.[单选题]估价结果报告通常包括委托人、估价机构、估价对象，估价目的、估价时点、估价依据、估价原则、估价方法、估价结果、其他需要说明的事项、注册房地产估价师及其他参与估价的人员和()。
A.价值类型和定义、估价作业日期、估价的假设与限制条件
B.价值类型和定义、估价对象分析、致委托人函
C.价值类型和定义、估价的假设与限制条件、估价报告应用的限制
D.价值类型和定义、估价作业日期、估价报告应用的限制
正确答案:————
30.[单选题]若较为精确地应用假设开发法时，应考虑（）。
A.通货膨胀影响
B.投资利息因素
C.资金时间价值
D.投资风险补偿
正确答案:————
31.[单选题]一宗房地产交易能够达成的充分条件是( )。
A.买方愿意付出的最低价格小于卖方愿意接受的最高价格
B.买方愿意付出的最高价格小于卖力愿意接受的最低价格
C.买方愿意付出的最高价格大于卖方愿意接受的最低价格
D.买方愿意付出的最低价格小于卖方愿意接受的最低价格
正确答案:————
32.[单选题]一幢旧厂房改造的超级市场，在该旧厂房建成6年后补办了土地使用权出让手续，土地使用权年限为40年，建筑物经济寿命为50年。则这种情况下，计算建筑物折旧的经济寿命应为（ ）年。
A.50
B.40
C.46
D.不确定
正确答案:————
33.[单选题]某估价机构于2005年8月10日至20日为某房地产抵债进行了评估，估价时点为2005年8月16日。因估价结果有争议，2005年12月15日进行复估，则复估的估价时点为（ ）。
A.2005年8月16日
B.2005年12月15日
C.估价作业期间的任意一天
D.估价人员与委托人商定的某天
正确答案:————
34.[单选题]评估某宗房地产的价格时，选取的还原利率越高，评估出的价格会( )。
A.越高
B.越低
C.不变
D.符合客观实际
正确答案:————
35.[单选题]某高层住宅大楼，房地总价值为8000万元，其中建筑物价值占40％。某人拥有其中的一套住宅，房地价值为150万元，该部分的建筑物价值为50万元，则此人占有的土地份额为（）。
A.19％
B.21％
C.23％
D.25％
正确答案:————
36.[单选题]某宗房地产的收益期限为30年，通过调查判定其未来每年的净收益基本不变，通过预测得知其未来4年的净收益分别为23万元，24万元，23万元，25万元，报酬率为10%，则该宗房地产每年的固定净收益价格为（ ）万元。
A.23.75
B.24
C.23
D.23.69
正确答案:————
37.[单选题]在使用假设开发法评估在建工程价值时，利用直接成本利润率估算开发利润的公式为开发利润=( )×直接成本利润率。
A.后续开发成本+管理费用
B.后续开发成本+管理费用+销售费用
C.待开发房地产价值+后续开发成本
D.待开发房地产价值+后续开发成本+取得待开发房地产的税费
正确答案:————
38.[单选题]某商业房地产，在取得40年土地使用权的当年开始建造，建造期3年，建筑物经济寿命60年，则该商业房地产的折旧年限是（）年。
A.37
B.40
C.60
D.63
正确答案:————
39.[单选题]下列关于建筑物寿命和经过年数的说法中，正确的是（）。
A.建筑物的经济寿命短于自然寿命，有效经过年数也短于实际经过年数
B.建筑物的经济寿命长于自然寿命，有效经过年数也可能长于实际经过年数
C.建筑物的经济寿命与自然寿命相等，有效经过年数与实际经过年数也相等
D.建筑物的经济寿命短于自然寿命，有效经过年数可能短于也可能长于实际经过年数
正确答案:————
40.[单选题]资本化率（还原利率）＝( )＋风险调整值。
A.平均利润率
B.安全利率
C.经济增长率
D.银行贷款利率
正确答案:————
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