天大2019年4月房地产估价离线考核资料
房地产估价要求：一、独立完成，下面已将五组题目列出，请任选其中一组题目作答，每人只答一组题目，多答无效，满分100分；第一组：一、论述题（每题30分，共60分）1、什么是房地产状况调整，它包括哪些内容。2、房地产实际收益和客观收益的含义和区别是什么？二、简答题（共20分）1、简述房地产与其他物品在价格上的不同点。三、计算题（共20分）1、某宗房地产在正常情况下每年可获得总收益55万元，需支出总费用30万元。在附近选取了A、B、C、D四宗类似房地产，其价格及纯收益如下表。试用所给资料估计该宗房地产的价格(如需计算平均值，请采用简单算术平均法)。
类似房地产价格（万元）纯收益（万元/年
A25230
B29435
C23828
D16620
第二组：一、论述题（每题30分，共60分）1、论述房地产估价依据。2、论述估价委托人、估价对象权利人、估价利害关系人、估价报告使用者之间的异同。二、简答题（共20分）1、简述房地产与其他物品在价格上的不同点。三、计算题（共20分）1、某宾馆需要估价，据调查，该宾馆共有300张床位，平均每张床位50元／天，年平均空房率30%，该宾馆营业总费用平均14万元／月，当地同档次宾馆一般床价为每张床45元／天，年平均空房率20%，正常营业每月平均总费用占每月总收入的30%，该类房地产还原利率为10%，试选用所给材料估计该宾馆的价格。
第三组：一、论述题（每题30分，共60分）1、论述房地产估价依据。2、为什么说房地产估价是科学也是艺术？二、简答题（共20分）1、在某城市旧城区改造中，需拆迁一批六十年代建造的私有住宅，请你写出对这批住宅进行作价补偿评估时的技术思路及基本步骤。三、计算题（共20分）1、某建筑物总建筑面积500m2，现时重置价格每建筑平方米1000元，耐用年限50年，残值率5％，尚可使用30年。试估计该建筑物的现时总价和单价。
第四组：一、论述题（每题30分，共60分）1、论述基准地价修正法。2、论述房地产估价依据。二、简答题（共20分）1、有一宗待建商品住宅的用地需进行地价评估，请列出你认为可以优先选用的三种估价方法，并简述理由。三、计算题（共20分）1、需要评估一宗七通一平的待建筑土地在1995年9月的价格，已知该宗土地总面积500㎡，建筑容积率为2，适宜建造某类型的商品住宅；预计取得该土地后建造该类商品住宅的建设期为2年，建筑费为800元／㎡，专业费为建筑费的8%，第一年投入60%的建筑费及专业费用，第二年投入40%的建筑费及专业费用；贷款年利息率为10%，销售税费为未来楼价的6%，投资利润率为20%（利息不计利润）；该商品住宅在建成后半年一次全部售出，售出时的平均价格为2500元／㎡。试用所给资料（用动态公式）估计该宗土地在1995年9月的总价、单价和楼面地价（折现率为10%）。
第五组：一、论述题（每题30分，共60分）1、土地价格、建筑物价格和房地价格的含义及其相互关系是什么。2、什么是房地产状况调整，它包括哪些内容。二、简答题（共20分）1、简述假设开发法的适用范围。三、计算题（共20分）1、需要评估一宗七通一平的待建筑土地在1995年9月的价格，已知该宗土地总面积500㎡，建筑容积率为2，适宜建造某类型的商品住宅；预计取得该土地后建造该类商品住宅的建设期为2年，建筑费为800元／㎡，专业费为建筑费的8%，第一年投入60%的建筑费及专业费用，第二年投入40%的建筑费及专业费用；贷款年利息率为10%，销售税费为未来楼价的6%，投资利润率为20%（利息不计利润）；该商品住宅在建成后半年一次全部售出，售出时的平均价格为2500元／㎡。试用所给资料（用动态公式）估计该宗土地在1995年9月的总价、单价和楼面地价（折现率为10%）。
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