案例：抵押贷款的风险与防范
案例：抵押贷款的风险与防范（一） 因信贷人员的素质较低造成的信贷风险。 1993年3月24日，中国建设银行重庆分行与京城公司签订借款合同，约定，京城公司向中国建设银行某市分行借款人民币500万元；期限自1993年3月26日至同年9月26日，月息按8.64‰计算，京城公司不按期归还贷款，逾期部分加收利息20%。当日双方还签订了抵押协议书，约定由京城公司将自己持有的海南中商旅业股份有限公司(该公司成立于1992年)法人股500万元作为抵押，在500万元贷款本金利息归还前，该股票归中国建设银行某市分行所有。合同签订后，中国建设银行某市分行于1993年3月26日将人民币500万元划到京城公司帐上，被告于同年6月20日支付给中国建设银行某市分行第一季度利息为人民币125840元。因京城公司贷款逾期未能归还，中国建设银行重庆分行催讨不着，遂于1994年2月诉至法院。审理中，京城公司要求以其拥有的海南中商旅业股份有限公司500万元法人股估价后抵还贷款。 法院认为，原、被告双方签订的借款合同是合法有效的。被告京城公司在借款期满后未能归还借款本息，应承担违约责任。但法院认定该抵押协议书无效。银行方不能取得该股票的所有权。因为，此案中被京城公司用以作为贷款抵押的是其持有的法人股。海南中商旅业股份有限公司是1992年成立的股份公司，京城公司是该公司的发起人之一。根据《公司法》第147条的规定：“发起人持有的本公司股份，自公司成立之日起3年内不得转让。”故该股票在1995年以前是不可能依法转让的，只能由京城公司持有。建行、京城公司双方签订的抵押协议书约定该股票作为抵押物归建行所有，是无效的。由于当时商业银行内部控制制度尚未建立，有关的责任激励机制也不完善，银行的信贷风险不可避免很严重。（二）因抵押品评估价值严重虚增造成的抵押贷款风险中国建设银行重庆分行于1999年8月在完成了对重庆博达科技有限公司的贷前调查后了解到：重庆博达科技有限公司系由重庆美宇房地产开发有限公司以现金1700万元出资与重庆一国资企业以土地评估价1300万元合资于1999年6月新成立，其主要业务是开发位于重庆市最繁华的渝中区的一块土地。该片土地以评估价共9400万元（按860万元/亩）由博达科技有限公司向中国建设银行重庆分行申请国有土地使用权抵押贷款5000万元。在博达科技公司该笔贷款申请走完了中国建设银行重庆分行所有的信贷流程后，银行贷款审查委员会于1999年8月24日与博达科技公司签署了5000万元的国有土地使用权抵押贷款合同和抵押协议书，借款期限3年，从1999年8月24日到2002年8月24日。借贷双方到当地土地管理部门办理了国有土地使用权抵押登记。到了2002年5月，中国建设银行重庆分行了解到博达科技公司项目开发虽然已经建到18层楼，但进展迟缓，经了解原来是博达科技公司拖欠施工单位的工程款，到了2002年6月项目完全停顿，最后成为烂尾楼。2002年8月中国建设银行重庆分行债权到期，要求博达科技公司履行债务，在催讨无果的情况下，中国建设银行重庆分行银行于2002年9月向法院提起诉讼。在法院的审理过程中，中国建设银行重庆分行还了解到中国工商银行重庆分行、中国农业银行重庆分行也就此烂尾楼向法院提起诉讼要求博达科技公司履行到期债务。经调查得知，原来，重庆美宇房地产开发有限公司通过关系找到了重庆一国资企业，美宇房地产开发有限公司以现金1700万元出资，该国资企业以土地出资，美宇公司委托的某资产评估公司将该土地评估价为1300万元（按120万元/亩评估，而周围成交地价水平每亩实际是400万元左右），美宇公司因此获得了对博达科技公司的控股权。博达科技公司又委托该资产评估公司以该土地评估价共9400万元（按860万元/亩）向建行申请贷款5000万元。在项目开发过程中，重庆美宇公司将自己的现金1700万元出资以工程款支付的方式套出。而后，在施工单位垫资工程款的情况下，博达科技公司以10000多平方米在建工程又以评估价4000万元向中国工商银行重庆分行贷款1000万元。博达科技公司项目建至15层时，博达科技公司再次以部分在建工程估价1.1亿的方式向中国农业银行重庆分行贷款3600万元。同时，博达科技公司将在建工程向客户预售，收回预收款800余万元。其后几经折腾，博达科技公司的在建工程成为烂尾楼。法院最后判决：建行、工行、农行各自鉴的抵押贷款合同有效，博达科技公司依法承担违约责任。法院指定了一家评估机构对此烂尾楼评估6000万元，公开拍卖，未成交。后法院下浮15%，以5000万元左右的价格抵给三家银行。两个月后，银行再次拍卖此烂尾楼，最后成交合计价格为2700万元。依照法律规定，同一财产向两个以上债权人抵押，抵押合同自登记之日起生效的，拍卖、变卖抵押物所得的价款按照抵押物登记的先后顺序清偿；顺序相同的，按照债权比例清偿。最后建行收回贷款1800万元，造成3200万元坏帐。在此案例中美宇公司开发商从三家银行套取现金9600万元，但最后三家银行只收回2700万元。讨论题：1． 商业银行应该如何防范抵押贷款的法律风险？2． 商业银行如何防范抵押品评估价值严重需增造成的贷款风险？.
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