《房地产估价》南开19秋期末考核
1.[单选题] 由于房地产的不可移动、不可隐藏，流动性差，所以难以逃避未来制度、政策等变化的影响。这是由于房地产的（）特性A.不可移动性
B.用途多样
C.相互影响
D.易受限制
正确答案:——D——
2.[单选题] 在评估一宗房地产的价值时，一般要求采用（）估价方法
A.一种或一种以上
B.两种或两种以上
C.三种或三种以上
D.四种或四种以上
正确答案:——B——
3.[单选题] 某宗房地产每年的有效毛收入为50万元,毛租金乘数为12.5,潜在毛收入乘数为12,有效毛收入乘数为13,净收益乘数为13.5,则该宗房地产的价值为()万元。
A.600
B.625
C.650
D.675
正确答案:——C——
4.[单选题] 某宗房地产交易总价为60万元,合同约定,首期付款30%,余款分别于半年后和一年后分期平均支付,假设年利率为6%,则在成交日期一次付清的价格为( )万元。
A.58.21
B.57.62
C.58.79
D.57.21
正确答案:————
5.[单选题] 通常情况下重置价格比重建价格()。
A.低
B.相等
C.高
D.无法判断
正确答案:————
6.[单选题] 收益法适用的条件是房地产的()。
A.收益能够量化
B.风险能够量化
C.收益或风险其一可以量化
D.收益和风险均能量化
正确答案:————
7.[单选题] 房地产所有权包含单独所有、共有和( )三种 。
A.建筑物区分所有权
B.建筑物共同共有权
C.建筑物按份共有权
D.私有权
正确答案:————
8.[单选题] 某宗房地产1997年建成使用,当时获得了70年土地使用权年限,预计该宗房地产正常情况下每年可获得净收益10万元,该宗房地产的报酬率为8%。则该宗房地产2007年的收益价格为()万元。
A.125
B.126.42
C.123.77
D.124.43
正确答案:————
9.[单选题] 从理论上讲，（）是街道对地价影响的转折点
A.标准临街宗地
B.标准临街深度
C.标准临街宽度
D.路线价区段
正确答案:————
10.[单选题] 某宗房地产交易合同中写明,买方付给卖方4982元/m2,买卖中涉及的税费均由买方负担。该地区房地产交易中,卖方缴纳的税费为正常成交价格的6%,买方缴纳的税费为正常成交价格的4%。则该宗房地产的正常成交价格为( )元/m2。
A.5190
B.4700
C.5300
D.4790
正确答案:————
11.[单选题] 房地产的（）特性，使得房地产具有独占性
A.不可移动
B.供给有限
C.价值量大
D.用途多样
正确答案:————
12.[单选题] 某宗房地产交易合同中写明,买方付给卖方4982元/m2,买卖中涉及的税费均由买方负担。该地区房地产交易中,卖方缴纳的税费为正常成交价格的6%,买方缴纳的税费为正常成交价格的4%。则该宗房地产的正常成交价格为( )元/m2。
A.5190
B.4700
C.5300
D.4790
正确答案:————
13.[单选题] 从理论上讲,()是街道对地价影响的转折点。
A.标准临街宗地
B.标准临街深度
C.标准临街宽度
D.路线价区段
正确答案:————
14.[单选题] 某宗房地产2006年8月的价格为4000元/m2。已知该宗房地产所在地区类似房地产2006年6月至12月的价格指数分别为80.4、83.5、85.0、89.2、94.6、96.1、92.8（以2003年1月为100）。现将该宗房地产调整到2006年12月的价格为（）元/m2。
A.4367
B.4617
C.4446
D.4161
正确答案:————
15.[单选题] 某套住宅建筑面积为100m2,套内建筑面积90m2,使用面积为80m2,每平方米建筑面积的价格为5000元,则该住宅每平方米使用面积的价格为( )元。
A.4000
B.5556
C.5625
D.6250
正确答案:————
16.[单选题] 某宗房地产2006年8月的价格为4000元/m2。已知该宗房地产所在地区类似房地产2006年6月至12月的价格指数分别为80.4、83.5、85.0、89.2、94.6、96.1、92.8(以2003年1月为100)。现将该宗房地产调整到2006年12月的价格为( )元/m2。
A.4367
B.4617
C.4446
D.4161
正确答案:————
17.[单选题] 估价时点是由（）决定的
A.估价目的
B.估价师
C.委托人
D.估价机构
正确答案:————
18.[单选题] 某宗土地总面积1000m2,容积率为3,对应的土地单价为450元/m2,现允许将容积率提高到5,楼面地价不变,则应补地价()万元。
A.20
B.30
C.40
D.50
正确答案:————
19.[单选题] “五通一平”一般是指某区域或某地块具备了道路、()等设施或条件以及场地平整。
A.供水、排水、电力、电信
B.给水、排水、燃气、热力
C.排水、电力、通信、燃气
D.排水、电力、通信、热力
正确答案:————
20.[单选题] 房地产权利的种类中，属于债权的是（）
A.地役权
B.建设用地使用权
C.抵押权
D.租赁权
正确答案:————
21.[多选题] 假设开发法适用的对象是具有开发或再开发潜力的房地产，例如（）
A.在建工程
B.待开发的土地
C.可装饰装修改造的房屋
D.可改变用途的旧房
正确答案:————
22.[多选题] 在房地产实际交易中,只有当买者所愿意支付的最高价格()卖者所愿意接受的最低价格时,交易才可能成功。
A.高于
B.等于
C.低于
D.高于或等于
正确答案:————
23.[多选题] 根据引起建筑物折旧的原因,可将建筑物折旧分为()。
A.物质折旧
B.功能折旧
C.自然折旧
D.外部折旧
正确答案:————
24.[多选题] 下列属于不应承接估价业务的情形是()
A.超出本机构的业务范围
B.与本机构有利害关系
C.本机构专业能力不能胜任
D.估价业务有很大风险
正确答案:————
25.[多选题] 最高最佳利用具体包括()几个方面。
A.最佳规模
B.最佳环境
C.最佳用途
D.最佳档次
正确答案:————
26.[判断题] 价值时点既不是委托人也不是估价人员可以随意假定的,必须根据估价目的来确定。
A.对
B.错
正确答案:————
27.[判断题] 社会治安状况、房地产投机和城市化是影响房地产价格的经济因素。
A.对
B.错
正确答案:————
28.[判断题] 价值类型从本质上讲是由估价目的决定的（）
A.错误
B.正确
正确答案:————
29.[判断题] 在影响房地产价格的各种因素中，房地产投机属于经济因素（）
A.错误
B.正确
正确答案:————
30.[判断题] 在实际估价中判定一宗房地产是收益性还是非收益性房地产,主要看其目前是否正在直接产生经济收益。
A.对
B.错
正确答案:————
31.[判断题] 房地产估价本质上是评估房地产的价格而不是价值。
A.对
B.错
正确答案:————
32.[判断题] 对于估价人员搜集的交易实例，只要是估价对象的类似房地产就可以作为可比实例（）
A.错误
B.正确
正确答案:————
33.[判断题] 搜集什么样的实例资料，主要取决于估价对象的不同。（）
A.错误
B.正确
正确答案:————
34.[判断题] 某宗房地产，收益年期无限，预计每年的总收益稳定为16万元，总费用未来第一年为8万元，此后每年递增2%。该类房地产的报酬率为10%，则该宗房地产的收益价格为60万元。（）
A.错误
B.正确
正确答案:————
35.[判断题] 均衡原理是以估价对象与其外部环境是否协调,来判定估价对象是否为最高最佳利用。
A.对
B.错
正确答案:————
36.[问答题] 简述直接资本化法的优缺点。
正确答案:————
37.[问答题] 简要说明决定房地产供给量的因素主要有哪些。
正确答案:————
38.[问答题] 简述房地产估价的特点。
正确答案:————
39.[名词解释] 建筑物剩余经济寿命
正确答案:————
40.[名词解释] 外部折旧
正确答案:————
41.[名词解释] 市场价值
正确答案:————
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