西南大学22春《9087房地产经营管理》在线作业参考
9087 房地产经营管理1.[单选题] 房地产市场自然周期中的平衡点为（ ）。
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A.收益率
B.吸纳率
C.灭失率
D.合理空置率
2.[单选题] 以抵押贷款方式向土地储备机构发放，贷款额度不得超过所收购土地评估价值的70%,贷款期限最长不得超过（ ）。
A.１年
B.2年
C.４年
D.３年
3.[单选题] 在复利计算和考虑资金时间因素的计算中，常用的符号包括P、F、A、G、s、n、i等，其中Ｇ表示（ ）。
A.现值
B.年值
C.终值
D.每一时间间隔收入或支出的等差变化值
4.[单选题] 主要是说明项目的财务评价结果，表明项目是否具有较理想的盈利能力、较强的贷款偿还能力及自身平衡能力和抗风险能力，以及项目是否可行的是（ ）。
A.项目经济效益评价
B.可行性研究的结论
C.风险与不确定性分析
D.投资估算及资金筹措
5.[单选题] 偿债备付率通常按年计算。偿债备付率对于一般商用房地产投资项目，商业银行一般要求的偿债备付率指标介于（ ）之间。
A.D.1.05-1.15
B.1.15-1.35
C.1.35-1.55
D.1.25-1.35
6.[单选题] 在国际上银行一般要求流动比率维持在（ ）以上 ，因此人们称之为“银行家比率”或“二对一比率”。
A.200%
B.100%
C.300%
D.400%
7.[单选题] 房地产即土地和地上建筑物是一种特殊的商品，（ ）是其与劳动力、资本以及其他类型的商品的最大区别。
A.供给有限性
B.不可移动性
C.异质性
D.耐用性
8.[单选题] 由于REITs公司的经营获利能力大小不同导致投资者的收益差别是（ ）。
A.利率风险
B.经营风险
C.管理风险
D.市场风险
9.[单选题] 房地产开发投资的经济效果主要表现为（ ）。
A.E.租金收益
B.物业增值
C.股权增加
D.销售收入
10.[单选题] 不可预见费根据项目的复杂程度和前述各项费用估算的精确程度，以上各项费用之和的（ ）估算。
A.1%-5%
B.3%-7%
C.2%-5%
D.4%-8%
11.[单选题] 估价师在有关房地产交易过程中提供估价服务，在房地产产品租售之前进行估价，以确定其（ ）的租金或售价水平。
A.最可能实现
B.最高
C.平均
D.最低
12.[单选题] 市场调查收集一手资料时最普遍采用的手段是( ）。
A.F.问卷
B.观察
C.专题讨论
D.实验
13.[单选题] 成本控制首先需要根据工程进度计划编制（ ）。
A.审查施工组织设计
B.控制工程变更
C.审查施工方案
D.编制成本计划 南开大学作业无忧答案网整理
14.[单选题] 业主获取的、与租户经营业绩(营业额)不相关的一个最低收入是（ ）。
A.B.基本租金
B.百分比租金
C.基础租金
D.定额租金
15.[单选题] 发放贷款时对保证人的错误判断所造成的贷款难以归还的可能性是（ ）。
A.财务风险
B.经营风险
C.贷款保证风险
D.市场风险
16.[单选题] 等额序列支付现值系数的标准表示法为（ ）。
A.C.(P/A, i, n)
B.(F/P,i, n)
C.(P/F ,i, n)
D.(A/P. i, n)
17.[单选题] 从来源看，房地产权益资本主要来源于（ ）。
A.个人
B.企业
C.商业银行
D.机构投资者
18.[单选题] 房地产的高价值性，使得房地产开发、购买都需要大量的资金，（ ），是房地产业发展的必备前提。
A.周期性
B.先导性
C.关联性
D.金融业的支持
19.[单选题] 房地产的位置固定性，决定了房地产业从生产、流通到消费全过程都具有（ ）。
A.地域性
B.关联性
C.先导性
D.基础性
20.[单选题] 房地产投资机会选择主要包括（ ）。
A.售价与租金分析
B.市场调查与预测
C.开发利润估计
D.投资机会寻找
21.[单选题] 风险分析常用的比较成熟的方法是（ ）。
A.敏感性分析
B.决策树分析
C.盈亏平衡分析
D.概率分析法
22.[单选题] 房地产经纪机构的主要职能在于（ ）。
A.协助开发商实现投资收益目标
B.促成房地产交易，借此赚取佣金作为报酬
C.提高市场运行效率
D.协助开发商进行准确的市场定位
23.[单选题] 当利率标明的时间单位与计息周期不一致时，就出现了( )的区别。
A.A.单利计息和复利计息
B.名义利率和财务利率
C.名义利率和实际利率
D.实际利率与复利计息
24.[单选题] 某项目生产能力3万件/年，产品售价3000元/件，总成本费用7800万元，其中固定成本3000万元，成本与产量呈线性关，则盈亏平衡价格P* 为（ ）元/件。
A.2600
B.2400
C.3000
D.2800
25.[单选题] 开发商在开发 建设一个项目时，资本金往往只占到投资总额的（ ）,其余部分都要通过金融机构借款或预售期房等方式筹措。
A.15%～20%
B.20%～35%
C.20%～25%
D.10%～15%
26.[单选题] 社会老龄化、家庭小型化、受教育程度等，使人们对住房的认识、以及住房观念与消费模式发生了巨大变化属于（ ）。
A.生产和工作方式的转变
B.自然环境的变化
C.政治制度的变迁
D.人文环境的变化
27.[单选题] 从本质上讲，房地产业的发展是由（ ）决定的。
A.整体经济社会的发展
B.社会因素
C.国际因素
D.政策因素
28.[多选题] 集体土地征收费用主要包括（ ）。
A.安置补助费
B.耕地占用税
C.征地管理费
D.土地补偿费
29.[多选题] 房地产开发项目财务评价最主要的辅助报表包括（ ）。
A.土地费用估算表
B.经营成本估算表
C.总投资估算表
D.开发建设投资估算表
30.[多选题] 如果项目在财务上是可以接受的，则FIRR应该（ ）。
A.无法判断
B.等于目标收益率
C.小于目标收益率
D.大于目标收益率
31.[多选题] 为提高宣传效果，加强宣传管理，房地产企业在制定宣传策略时应做好以下工作（ ）。
A.选择宣传的信息与工具
B.确定宣传目标
C.实施宣传方案
D.评价宣传效果
32.[多选题] 但从企业的角度而言，不论从何种角度进行市场细分，所确定的细分市场必须具备（ ）。
A.可实现性
B.可营利性
C.可衡量性
D.可区分性
33.[多选题] 归纳起来，房地产有如下几种形态（ ）。
A.建筑物
B.房地
C.权益
D.土地
34.[多选题] 生产者市场细分标准有（ ）。
A.用户行业
B.用户规模
C.购买行为
D.心理标准
35.[多选题] 收益性物业管理中运营费用的具体费用项目包括（ ）。
A.绿化养护费
B.人工费
C.公共设施设备日常运行、维修及保养费
D.清洁费用
36.[多选题] 可行性研究的含义包括（ ）。
A.对与项目有关的社会、经济和技术等方面情况进行深入细致的研究
B.确定该项目是否应该投资和如何投资等结论性意见
C.对拟定的各种可能建设方案或技术方案进行认真的技术经济分析、比较和论证
D.对项目的经济、社会、环境效益进行科学的预测和评价
37.[多选题] 在对互斥方案进行比较选择的过程中，通常要遵循决策准则是（ ）原则。
A.不行动
B.最低可接受收益率
C.成本最低
D.备选方案差异
38.[多选题] 写字楼租金的确定主要考虑（ ）。
A.基础租金与市场租金
B.可出租或可使用面积
C.出租单元的面积规划和室内装修
D.需要提供的特殊物业服务
39.[多选题] 主要通过在私人市场上向私人投资者、机构投资者岀售有限责任权益份额融通资金的是（ ）。
A.房地产投资信托基金
B.有限责任公司
C.股份有限公司
D.有限责任合伙企业
40.[多选题] 识别竞争者的关键师从（ ）两个方面将产品细分市场和市场细分结合起来综合考虑。
A.产业
B.质量
C.市场
D.价格
41.[多选题] 企业债务主要包括（ ）。
A.银行信贷
B.企业债券
C.租赁融资
D.商业信用
42.[多选题] 对一个房地产项目进行风险分析的过程，可以分为（ ）。
A.风险估计
B.风险控制
C.风险评价
D.风险辨识
43.[多选题] 等差序列的现值计算的已知条件有（ ）。
A.利率i
B.第一年的现金收入或支出的流量A１
C.收入或支出的年等差变化值Ｇ
D.计息周期n
44.[多选题] 依法必须进行公开招标的项目有（ ）。
A.合资
B.国有资金投资占主导地位
C.全部使用国有资金投资
D.国有资金投资控股
45.[多选题] 自然周期的第三阶段的特点有哪些（ ）。
A.供给（竣工）增长率超过需求
B.存量房地产交易有价无市
C.开工减少
D.空置率上升
46.[多选题] 房地产是指( )。
A.地上定着物
B.土地
C.建筑物
D.电梯
47.[多选题] 选择房地产经纪机构应注意的问题有（ ）。
A.可投入市场营销工作的资源
B.佣金比例
C.经纪人员的业务素质
D.过往的业绩
48.[多选题] “三项预测值”分析方法是多因素敏感性分析方法中的一种。“三项预测值”是指（ ）。
A.最悲观预测值
B.最可能预测值
C.最乐观预测值
D.最大最小后悔值
49.[多选题] 反映和描述房地产市场状况的市场交易指标有（ ）。
A.房地产价格指数
B.销售量
C.吸纳周期
D.吸纳量
50.[多选题] 还本付息的方式包括（ ）。
A.一次性偿付
B.一次还本利息照付
C.等额还本付息
D.等额还本利息照付
51.[多选题] 在竣工交用阶段，开发商的工作有（ ）。
A.确定租售方案
B.偿还建设贷款
C.接入市政设施
D.组织物业管理队伍
52.[多选题] 长期预算表明预计的（ ）的来源。
A.经营收人
B.大修基金
C.费用支出
D.抵押贷款还本付息
53.[多选题] 一次支付的终值计算的已知条件为（ ）。
A.终值Ｆ
B.利率i
C.计息周期n
D.现值Ｐ
54.[判断题] 同样的外界刺激，作用于不同特征的消费者，加上购买过程中所遇到情况的不同，将得出不同的选择。（ ）
A.正确
B.错误
55.[判断题] 房地产的不可移动性导致每宗房地产在市场上的地位和价值不可能一致，这就为房地产市场价值和投资价值的判断带来困难，使投资者面临着资本价值的风险。（ ）
A.正确
B.错误
56.[判断题] 广泛性是指与市场供给的异质性相吻合，需求购置房地产是通常有不同的目的和设想，可以是自用或投资，也可以是常住或季节性使用。（ ）
A.正确
B.错误
57.[判断题] 有效市场是对某种特定的商品有兴趣、收入与途径的消费者的集合。（ ）
A.正确
B.错误
58.[判断题] 在项目评估过程中，租金或售价的确定是通过与市场上过去成交的类似物业的租金或售价进行比较、修正后得出的。（ ）
A.正确
B.错误
59.[判断题] 房产开发贷款的还款资金来源，通常是销售收入或房地产抵押贷款。（ ）
A.正确
B.错误
60.[判断题] 开发利润实际是对开发商所承担的开发风险的回报。（ ）
A.正确
B.错误
61.[判断题] 发包方式的差异往往会带来工程质量、工期、成本等方面的差异。（ ）
A.正确
B.错误
62.[判断题] 从降低房地产开发贷款风险的角度出发，中国人民银行和中国银行业监督管理委员会要求商业银行对房地产开发贷款进行风险管理。（ ）
A.正确
B.错误
63.[判断题] 差额投资内部收益率，是两个方案各期净现金流量差额的现值之和大于零时的折现率。（ ）
A.正确
B.错误
64.[判断题] 在房地产的开发活动中，建筑业与房地产业有若非常密切的关系，两者往往是甲方与乙方的合作关系。( )
A.正确
B.错误
65.[判断题] 房地产资产市场的需求者是希望通过拥有房地产而获取收益的家庭和机构投资者，新增供给的来源则是新建的建筑物。（ ）
A.正确
B.错误
66.[判断题] REITs通常聘请专业顾问公司和经理人负责公司的日常事务与投资运作, 与共同基金一样可实行投资组合策略，利用不同地区和不同类型的房地产项目及业务来分散风险。（ ）
A.正确
B.错误
67.[判断题] 在风险分析中的解析法和蒙特卡洛模拟法，实际上都采用了概率分析来研究 预测不确定性因素对房地产项目经济效益的影响。（ ）
A.正确
B.错误
68.[判断题] 投资者各方现金流量表以投资者各方的岀资额作为计算基础，用以计算投资者各方财务内部收益率、财务净现值等评价指标，反映投资者各方投入资本的盈利能力。（ ）
A.正确
B.错误
69.[判断题] 成本利润率（RPC）,是指开发利润占总开发成本的比率，是初步判断房地产开发项目财务可行性的一个经济评价指标。（ ）
A.正确
B.错误
70.[判断题] 由于细分市场总是处于不断的变化中，所以要经常运用市场细分程序。（ ）
A.正确
B.错误
71.[判断题] 资分析中使用的成本概念与企业财务会计中使用的成本概念完全相同。（ ）
A.正确
B.错误
72.[判断题] 资产管理经理领导物业经理和设施经理，监督考核他们的管理绩效，指导他们制定物业管理、设施管理的策略计划，以满足组合投资管理者对资产价值最大化的要求。（ ）
A.正确
B.错误
73.[判断题] 物业资产管理以非收益性物业为对象，为投资者提供的贯穿于物业整个寿命周期的综合性管理服务。（ ）
A.正确
B.错误
74.[判断题] 招标人依法组建评标委员会负责评标，成员为5人以上单数组成，其中经济、技术专家不得少于成员总数的三分之一。（ ）
A.正确
B.错误
75.[判断题] 为了加强对建筑活动的监督管理，维护建筑市场秩序，保证建筑质量和安全，根据《中华人民共和国建筑法》，住房城乡建设部于2014年发布了《建筑工程施工许可管理办法》。（）
A.正确
B.错误
76.[判断题] 资本市场亦称“长期金融市场”或“长期资金市场”，是期限在一年以上各种资金借贷和证券交易的场所。（ ）
A.正确
B.错误
77.[判断题] 并非所有的空置房屋都在等待出售或出租，所以某时点的空置量通常小于该时点可供租售量。（）
A.正确
B.错误
78.[判断题] 市场潜在需求数量是在特定时期内，在既定行业市场营销努力水平与既定环境条件下，行业的所有企业所能获取的可能销售量。（ ）
A.正确
B.错误
79.[判断题] 利息备付率（ICR）,指项目在借款偿还期内各年用于支付利息的税息后利润与当期应付利息费用的比值，又称利息保障倍数。（ ）
A.正确
B.错误
80.[判断题] 系统风险又称为不可分散风险或市场风险，即投资风险中无法在投资组合内部被分散、抵消的那一部分风险。（ ）
A.正确
B.错误
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