天大14春《房地产估价》在线作业答案
天大14春《房地产估价》在线作业一试卷总分：100 测试时间：--
一、单选题（共20道试题，共100分。）
1.城市房屋拆迁估价应当采用（ ）。
A. 客观合理价值标准
B. 非公开市场价值标准
C. 公开市场价值标准
D. 政府规定的价值标准
满分：5分
2.某宗房地产预计未来第一年的有效毛收入为50万元，运营费用为30万元，此后每年的有效毛收入会在上一年的基础上增长3%，运营费用年增长2%，收益年限可视为无限年，该宗房地产的报酬率为7%。该宗房地产的收益价格为（ ）。
A. 650万元
B. 687万元
C. 585万元
D. 630万元
满分：5分
3.某可比实例的实物状况比估价对象优9％，则其实物状况修正系数为（）。
A. 0.91
B. 0.92
C. 1.09
D. 1.10
满分：5分
4.对价格的定义，第一种“是为获得一种商品或劳务所必须付出的东西”讲的是现象，第二种“是商品价值的货币表现”讲的是本质。对于房地产估价来说，主要是从（ ）上把握房地产价格的“数量”。
A. 货币支付
B. 价值
C. 现象
D. 本质
满分：5分
5.越接近（ ）的发展速度对估价更为重要。
A. 客观情况
B. 市场供求
C. 估价时点
D. 现在
满分：5分
6.如果先按原币种的价格进行交易日期调整，则对进行了交易日期调整后的价格，应采用（ ）时的汇率进行换算。
A. 估价作业日期
B. 成交日期
C. 估价时点
D. 交易日期修正后
满分：5分
7.由于土地具有（ ）的特性，所以基本上是一宗土地一个价格，而且不同的土地之间价格差异较大。
A. 独一无二
B. 不可移动
C. 价值高大
D. 数量有限
满分：5分
8.路线价法实质上是一种（ ）。
A. 长期趋势法
B. 成本法
C. 市场法
D. 收益法
满分：5分
9.估价报告有效期应从（）起计。
A. 估价时点
B. 估价作业期
C. 出具估价报告之目
D. 签订估价委托合同之日
满分：5分
10.市场法适用的条件，是在同一供求范围内存在着较多的（ ）。
A. 类似房地产的交易
B. 相同房地产的交易
C. 相关房地产的交易
D. 房地产的市场交易
满分：5分
11.某宗房地产现行的价格为4500元/m2，年净收益为250元/m2，报酬率为6%。现获知该地区将兴建一座大型的现代化火车站，该火车站将在5年后建成投入使用，到那时该地区将达到该城市现有火车站地区的繁荣程度，在该城市现有火车站地区，同类房地产的价格为6000元/m2。据此预计新火车站建成后投入使用后，新火车站地区该房地产的价格将达到6000元/m2。则获知新建火车站后该宗房地产的价格为（ ）。
A. 5250元/m2
B. 5655元/m2
C. 5536元/m2
D. 5456元/m2
满分：5分
12.下列哪种房地产不是按经营使用方式来划分的类型（ ）。
A. 出租的房地产
B. 自用的房地产
C. 餐饮的房地产
D. 营业的房地产
满分：5分
13.某房地产价格分两期支付，首期付款50万元，余款80万元在第8个月末一次付清，当时月利率为1％。该房地产的实际价格为（）万元。
A. 87
B. 124
C. 130
D. 134
满分：5分
14.重建价格，是采用与估价对象建筑物相同的建筑材料、建筑构配件、建筑设备和建筑技术等， 按照估价时点的价格水平，重新建造与估价对象建筑物（ ）的新建筑物的正常价格。
A. 具有同等效用
B. 完全相同
C. 具有同等功能
D. 类似
满分：5分
15.收益法是以（ ）为基础的。（ ）说明，决定房地产价值的，重要的不是过去的因素，而是未来的因素。
A. 收益原理
B. 预期原理
C. 未来原理
D. 替代原理
满分：5分
16.估价资料的保管期限从估价报告出具之日起计算，一般应在（ ）以上。
A. 20年
B. 10年
C. 8年
D. 15年
满分：5分
17.具有投资开发或开发潜力的房地产的估价，应选用（ ）作为其中的一种估价方法。
A. 市场法
B. 假设开发法
C. 收益法
D. 成本法
满分：5分
18.某宗房地产交易中，买方支付给卖方29万元，买卖中涉及的税费均由卖方负担。据悉。该地区房地产买卖中应由卖方和买方缴纳的税费分别为正常成交价格的5％和3％，则该宗房地产交易的正常成交价格为（）万元。
A. 27.6
B. 28.2
C. 29.0
D. 29.9
满分：5分
19.房地产状况修正中的间接比较修正评分办法，是以（）状况为参照系进行的。
A. 可比实例房地产
B. 估价对象房地产
C. 标准房地产
D. 类似房地产
满分：5分
20.路线价法特别适用于对（ ）进行估价。
A. 单宗土地
B. 待开发土地
C. 在大范围内同时对大量土地
D. 少量土地
《房地产估价》在线作业二
试卷总分：100 测试时间：--
一、单选题（共20道试题，共100分。）
1.某估价对象为一旧厂房改造的超级市场，建设期为2年，该厂房建成5年后补办了土地使用权出让用续，土地使用期限为40年，土地使用权出让合同约定土地使用期间届满不可续期。建筑物经济寿命为50年。假设残值率为零，采用直线法计算建筑物折旧时年折旧率为( )。
A. 2.00％
B. 2.13％
C. 2.22％
D. 2.50％
满分：5分
2.有一宗房地产总价为100万元，综合资本化率为7％，土地资本化率为6％，建筑物资本化率为8％，则该宗房地产的土地价格为（）万元（收益可视为无限年）。
A. 30
B. 40
C. 50
D. 60
满分：5分
3.某宗房地产规划用途为商业，现状为超市，年净收益为18万元，预计改为服装店后的年净收益为20万元，除此无其他更好的用途，则根据()应按服装店用途进行估价。
A. 合法原则
B. 最高最佳使用原则
C. 估价时点原则
D. 替代原则
满分：5分
4.在使用假设开发法评估在建工程价值时，利用直接成本利润率估算开发利润的公式为开发利润=( )×直接成本利润率。
A. 后续开发成本+管理费用
B. 后续开发成本+管理费用+销售费用
C. 待开发房地产价值+后续开发成本
D. 待开发房地产价值+后续开发成本+取得待开发房地产的税费
满分：5分
5.为估算某建筑物的重新购建价格，经测算其土建工程真接费为780元每平米，安装工程直接费为450元每平米(其中人工费为50元每平米)，装饰装修工程直接费为900元每平米(其中人工费为45 元每平米)，又知该地区土建工程综合费率为土建工程直接费的15％，安装工程综合费率为安装工程人工费的75％，装饰装修工程综合费率为装饰装修工程人工费的72％，税金为3 5％，则该建筑物的建筑安装装饰工程费为()元每平米。
A. 2204.55
B. 2397.99
C. 3237.60
D. 3345.64
满分：5分
6.从广义的角度来看，价值可分为（ ）。
A. 使用价值和交换价值
B. 投资价值和市场价值
C. 公开市场价值和非公开市场价值
D. 原始价值和账面价值
满分：5分
7.估价结果报告通常包括委托人、估价机构、估价对象，估价目的、估价时点、估价依据、估价原则、估价方法、估价结果、其他需要说明的事项、注册房地产估价师及其他参与估价的人员和()。
A. 价值类型和定义、估价作业日期、估价的假设与限制条件
B. 价值类型和定义、估价对象分析、致委托人函
C. 价值类型和定义、估价的假设与限制条件、估价报告应用的限制
D. 价值类型和定义、估价作业日期、估价报告应用的限制
满分：5分
8.收益法中所指的收益是（）。
A. 估价时点前一年的收益
B. 估价时点前若干年的平均收益
C. 估价时点以后的未来预期正常收益
D. 估价时点前最高盈利年份的收益
满分：5分
9.房地产价格容易受买卖双方的个别因素的影响，以下哪一个因素对房地产价格的影响最小？（ ）。
A. 买卖双方的知识水平
B. 买卖双方的偏好
C. 讨价还价能力
D. 感情冲动
满分：5分
10.某高层住宅大楼，房地总价值为8000万元，其中建筑物价值占40％。某人拥有其中的一套住宅，房地价值为150万元，该部分的建筑物价值为50万元，则此人占有的土地份额为（）。
A. 19％
B. 21％
C. 23％
D. 25％
满分：5分
11.某建筑物已建成10年，预计尚可使用40年，残值率为4％，该建筑物的成新率为（）。
A. 75％
B. 79％
C. 81％
D. 84％
满分：5分
12.以下各组商品之间，一种商品的价格上升后，另外一种商品的消费会跟着减少的是（ ）。
A. 普通商品住房和经济适用住房
B. 宾馆与写字楼
C. 普通住宅及其配套的娱乐房地产
D. 城市地铁和城市公交
满分：5分
13.若较为精确地应用假设开发法时，应考虑（）。
A. 通货膨胀影响
B. 投资利息因素
C. 资金时间价值
D. 投资风险补偿
满分：5分
14.（ ）是防范估价风险的最后一道防线。
A. 估价师声明
B. 估价的假设和限制条件
C. 审核估价报告
D. 估价报告应用有效期
满分：5分
15.某房地产在正常情况下，每年可获得有效毛收入30万元，运营费用需要10万元，资本化率为10％，该房地产所在的土地是通过有偿出让获得使用权的，在估价时点剩余的使用权年限为40年，则该宗房地产的收益价格为（）万元。
A. 180
B. 196
C. 200
D. 300
满分：5分
16.下列关于建筑物寿命和经过年数的说法中，正确的是（）。
A. 建筑物的经济寿命短于自然寿命，有效经过年数也短于实际经过年数
B. 建筑物的经济寿命长于自然寿命，有效经过年数也可能长于实际经过年数
C. 建筑物的经济寿命与自然寿命相等，有效经过年数与实际经过年数也相等
D. 建筑物的经济寿命短于自然寿命，有效经过年数可能短于也可能长于实际经过年数
满分：5分
17.某商业房地产，在取得40年土地使用权的当年开始建造，建造期3年，建筑物经济寿命60年，则该商业房地产的折旧年限是（）年。
A. 37
B. 40
C. 60
D. 63
满分：5分
18.下列关于房地产估价原则的表述中，错误的是()。
A. 独立、客观、公正原则属于普适性原则
B. 合法原则属于一般性原则
C. 最高最佳使用原则属于技木性原则
D. 谨慎原则属于一般性原则
满分：5分
19.下列关于房地产估价本质的表述中，错误的是()。
A. 房地产估价是模拟市场定价而不是替代市场定价
B. 房地产估价是提供价值意见而不是作价格保征
C. 房地产估价会有误差而且不能有误差范围限制
D. 房地产估价是评估房地产的价值而不是价格
满分：5分
20.某估价机构于2005年8月10日至20日为某房地产抵债进行了评估，估价时点为2005年8月16日。因估价结果有争议，2005年12月15日进行复估，则复估的估价时点为（ ）。
A. 2005年8月16日
B. 2005年12月15日
C. 估价作业期间的任意一天
D. 估价人员与委托人商定的某天
满分：5分
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