江南大学2016年上半年 房地产估价第2阶段测试题
江南大学现代远程教育 第二阶段测试卷考试科目:《房地产评估》第4章至第6章（总分100分） 一、单项选择题：（本题共10小题，每题2分，共20分）1、房地产状况修正中的间接比较修正评分办法，是以（ ）状况为参照系进行的。A．可比实例房地产
B．估价对象房地产
C．标准房地产
D．类似房地产2、某可比实例的实物状况比估价对象优9%，则其实物状况修正系数为（ ）。
A．0．91
B．0．92
C．1．09
D．1．103、在某宗房地产估价中，三个可比实例房地产对应的比准单价分别是6800元/㎡、6700元/㎡和6300元/㎡，根据可比性综合评估得到的三个可比实例对应的比准单价的权重分别是0．3、0．5和0．2。如果分别采用加权算术平均法和中位数法测算最终的比准单价，则前者与后者的差值是（ ）元/㎡。
A．-l00
B．-50
C．50
D．104．估价对象及下列交易实例均为单层标准厂房，估价对象的建筑面积为1200m2，现空置。估算估价对象的租金时，最适宜作为可比实例的是（ ）。
A．建筑面积1800m2，两年前出租，年租金35万元，位于同一工业区
B．建筑面积1100m2，近期出租，年租金150元/m2，位于20km外
C．建筑面积10000m2，近期出租，年租金180万元，位于同一工业区
D．建筑面积1000m2，近期出租，年租金20万元，位于同一工业区5．商业用地房地产位置的优劣主要取决于（ ）。
A．周围环境状况、安宁程度
B．位置有利于原料和产品的运输
C．交通是否便捷及离市中心的远近
D．繁华程度、临街状况6、某房地产的报酬率为8％，受益期限为30年的价格为4000元／㎡。若报酬率为6％，受益期限为50年，则该房地产价格为()元／㎡。
A．3000
B．4500
C．5200
D．5600
7、市场比较法中，采用间接比较对可比实例价格进行个别因素修正，其中可比实例的个别因素优于标准个别因素得103分，估价对象的个别因素劣于标准个别因素得98分，则个别因素修正系数为（ ）。
A．1.05
B．0.98
C．0.95
D．1.038、比准价格是一种（ ）。
A．理论价格
B．公平价格
C．市场价格
D．评估价格9、某建筑物实际经过年数为l0年，估价人员现场查勘后认为该建筑物建筑设计过时和维护保养差造成功能折旧和物质折旧高于正常建筑物，判断其有效经过年数为18年，剩余经济寿命为22年，残值率为4%，用直线法计算该建筑物的成新率为（ ）。
A．43．2%
B．50%
C．56．8%
D．70%10、写字楼由于市场不景气和周边新增居住房地产较多，造成不便于商务办公和需求减少，估计未来期限内每年平均空置率由现在的15%上升为25%，每月可出租面积租金为70元/㎡，又知该写字楼可出租面积为l0000㎡，运营费用率为40%。假若该写字楼可出租剩余年限为30年，投资报酬率为8%，其他条件保持不变，则该写字楼将发生（ ）万元的贬值。
A．548．19
B．558．15
C．567．39
D．675．40 二、多项选择题：（本题共10小题，每题2分，共20分）1、评估基准地价或利用基准地价评估宗地价格，必须明确基准地价的内涵。基准地价的内涵包括（ ）。
A．基准日期
B．土地开发程度
C．基准地价修正体系
D．土地用途
E．基准地价公布日期2、在下列说法运用市场法估价，其步骤包括（ ）。
A．搜集交易比例
B．选取可比实例
C．对可比实例成交价格做适当处理
D．价格调整
E．求取比准价格3、下列房地产价格影响因素中，不属于房地产区位因素的有（）。
A．建筑平面布置
B．朝向、楼层
C．环境景观
D．土地开发程度
E．房屋完损等级4、寻找最高最佳使用的方法，是先尽可能地设想出各种潜在的使用方式，然后从（ ）方面依序筛选。
A．法律上的许可性
B．技术上的可能性
C．经济上的可行性
D．价值是否最大
E．精神贡献值的大小5、由于房地产价值量大。加之独一无二特性造成对影响房地产价格的（ ）等方面的情况在短时间内不易了解。
A．产权
B．质量
C．效率
D．能量
E．环境6、就收益性而言，为合理选用或确定其净收益并客观评估其价值，往往要求估价师对其净收益同时给出（ ）。
A．较乐观的估计值
B．较保守的估计值
C．过高的估计值
D．过低的估计值
E．可能的估计值7、某写字楼的租金为每日每平方米3元，电费、物业管理费由承租人负担，水费、供暖费、房地产税由出租人负担。由该租金减去运营费用求取该写字楼的净收益，应减去的运营费用包括（ ）。
A．电费
B．物业管理费
C．水费
D．供暖费
E．房地产税8、成本法中，在计算投资利息时，应计息项目包括（）。
A．土地取得成本
B．开发成本
C．管理费用
D．销售费用
E．销售税费9、下列房地产价值类型中，属于非市场价值的有（）。
A．完全产权价值
B．出租人权益价值
C．快速变现值
D．承租人权益价值
E．残余价值10、选取可比实例时，应符合的要求包括（ ）等。
A．可比实例与估价对象所处的地区必须相同
B．可比实例的交易类型与估价目的吻合
C．可比实例的规模与估价对象的规模相当
D．可比实例的成交价格是正常价格或可修正为正常价格
E．可比实例大类用途与估价对象的大类用途相同 三、名词解释：（本题共4小题，每题3分，共12分）1、类似房地产：2、区域因素：3、收益价格：4、客观总收益： 四、填空题（本题共10空，每题1分，共10分）1、市场比较法计算比准价格时要进行 修正、 修正和房地产状况修正。2、市场比较法的理论依据是经济学中的 。3、重新构建价格构成主要有土地取得费用、开发成本、 、 、 、销售税费和开发利润等。4、成本法既适用于 的估价，也适合 或建筑物局部的估价。5、建筑物重新购建价格根据建筑物重新建造方式的不同，有 、 两种。 五、简答题：（本题共4小题，每题6分，共24分）1、房地产客观净收益如何求取？2、如何理解房地产区域因素对房地产价值的影响？3、何谓价格可比基础？包含哪些内涵？4、为什么说生产费用论为成本法估价提供了理论基础？ 六、计算题：（本题共2小题，每7分，共14分）1、某宗房地产的土地价值占总价值的40%，建筑物价值占总价值的60%。从可比实例房地产中求出的土地资本化率为7%，建筑物的资本化率为9%，求该房地产的综合资本化率。2、某建筑物的建筑总面积为1000㎡，已使用9年，其重置价格为800元/㎡，经济寿命为40年，预计残值率为3%；建筑物日常的维修保养较好，其有效经过年数为8年。试用直线折旧法计算其年折旧额，折旧总额，估计其现值。
回复才能看到附件，支持下
页:
[1]