天大17春《房地产估价》在线作业一二答案
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一、单选题：
1.某宗土地的面积为1000m2，其上建筑物的建筑面积为5000m2，建筑物的基底面积为700m2，建筑物层数为8层。则该宗土地的容积率为( ) (满分:2.5)
A. 8.0
B. 5.6
C. 5.0
D. 0.7
2.估价报告书中说明的( )限定了其用途。 (满分:2.5)
A. 估价原则
B. 估价方法
C. 估价目的
D. 估价对象状况
3.偿债基金折旧法的特点是每年的折旧额均相同，且比直线折旧法计算的年折旧额小。 (满分:2.5)
A. 正确
B. 错误
4.在估价报告中应包含一份由( )的估价师签名、盖章的声明。 (满分:2.5)
A. 本估价机构所有
B. 所有参加该估价项目
C. 由引交估价项目负第一责任
D. 任本估价机构法定代表人
5.地价是地租的资本化。 (满分:2.5)
A. 正确
B. 错误
6.估价报告的有效期也是估价的责任期。 (满分:2.5)
A. 正确
B. 错误
7.具有投资开发或开发潜力的房地产的估价，应选用( )作为其中的一种估价方法。 (满分:2.5)
A. 市场法
B. 假设开发法
C. 收益法
D. 成本法
8.从理论上讲，获取纯收益的可靠性( )，选用的还原利率越高。 (满分:2.5)
A. 越高
B. 越低
C. 不变
D. 越可靠
9.房屋完损等级是根据房屋的结构、装修、设备三个组成部分的各个项目的完好、损坏程度来划分的，共分为( )。 (满分:2.5)
A. 四类
B. 五类
C. 六类
D. 七类
10.街角地是指位于十字路口或丁字路口的土地。计算街角地的价格通常是采用( )。 (满分:2.5)
A. 正旁两街分别轻重估价法
B. 重叠价值估价法
C. 比较法
D. 假设开发法
11.如果先按原币种的价格进行交易日期调整，则对进行了交易日期调整后的价格，应采用( )时的汇率进行换算。 (满分:2.5)
A. 估价作业日期
B. 成交日期
C. 估价时点
D. 交易日期修正后
12.房地产的供给增加，需求不变，其价格会( )。 (满分:2.5)
A. 上升
B. 下降
C. 不变
D. 升降难定
13.估价上的折旧注重的是( )。 (满分:2.5)
A. 成新折扣法
B. 偿债基金折旧法
C. 年数合计法
D. 直线折旧法
14.采用( )求取的年折旧额每年递减。 (满分:2.5)
A. 成新折扣法
B. 偿债基金折旧法
C. 年数合计法
D. 直线折旧法
15.房地产价格在某种意义上是客观存在的,房地产估价不是估价人员给房地产定价,而应是模拟市场的价格形成过程，将房地产价格显示出来。 (满分:2.5)
A. 正确
B. 错误
16.在传统方法中，投资利息和( )都单独显现出来，在现金流量折现法中这两项都不单独显现出来，而是隐含在折现过程中。 (满分:2.5)
A. 投资利润
B. 开发利润
C. 投资收益
D. 销售税
17.收益法是以( )为基础的。( )说明，决定房地产价值的，重要的不是过去的因素，而是未来的因素。 (满分:2.5)
A. 收益原理
B. 预期原理
C. 未来原理
D. 替代原理
18.城市房屋拆迁估价应当采用( )。 (满分:2.5)
A. 客观合理价值标准
B. 非公开市场价值标准
C. 公开市场价值标准
D. 政府规定的价值标准
19.某房地产是在有偿出让的国有土地上开发建造的，当时获得的土地使用权年限为50年，现在已使用了5年，预计利用该房地产正常情况下每年可获得净收益10万元，该类房地产的报酬率为6%，则该房地产的收益价格为( )。 (满分:2.5)
A. 150.56万元
B. 154.56万元
C. 157.61万元
D. 152.69万元
20.长期趋势法主要用来对未来房地产价格的推测与判断。 (满分:2.5)
A. 正确
B. 错误
21.土地具有( )，而其他物品，经一定年限或长久的使用之后，不论如何保管，最终均难免损耗。 (满分:2.5)
A. 不可损耗性
B. 不可毁灭性
C. 保值增值性
D. 寿命长久性
22.“五通一平”一般是指某区域或某地块具备了道路、( )等设施或条件以及场地平整。 (满分:2.5)
A. 给水、排水、电力、通信
B. 给水、排水、燃气、热力
C. 排水、电力、通信、燃气
D. 排水、电力、通信、热力
23.残余法是依据( )价格。 (满分:2.5)
A. 土地收益求取土地
B. 建筑物收益求取建筑物
C. 房地收益求取房地
D. 房地收益单独求取土地或建筑物
24.房地产虽然可以区分为物质实体和权益两个方面，但其价值的高低主要取决于其权益的大小。 (满分:2.5)
A. 正确
B. 错误
25.某宗房地产交易中，买方支付给卖方29万元，买卖中涉及的税费均由卖方负担。据悉。该地区房地产买卖中应由卖方和买方缴纳的税费分别为正常成交价格的5％和3％，则该宗房地产交易的正常成交价格为( )万元。 (满分:2.5)
A. 27.6
B. 28.2
C. 29.0
D. 29.9
26.现有建筑物应予保留的条件是：现状房地产的价值( )新建房地产的价值减去拆除现有建筑物的费用及建造新建筑物的费用之后的余额。 (满分:2.5)
A. 小于
B. 大于
C. 等于
D. 小于或等于
27.价格指数中如果是以某个固定时期作为基期的，称为( )。 (满分:2.5)
A. 固定价格指数
B. 定基价格指数
C. 长期价格指数
D. 环比价格指数
28.对价格的定义，第一种“是为获得一种商品或劳务所必须付出的东西”讲的是现象，第二种“是商品价值的货币表现”讲的是本质。对于房地产估价来说，主要是从( )上把握房地产价格的“数量”。 (满分:2.5)
A. 货币支付
B. 价值
C. 现象
D. 本质
29.根据国家有关规定，房屋完损等级是根据房屋的( )的完好、损坏程度来划分的。 (满分:2.5)
A. 结构
B. 施工
C. 设计
D. 周围环境
30.如果某房地产现状价值大于新建房地产的价值减去拆除现有建筑物的费用及建造新建筑物的费用之后的余额，则应以( )进行估价。 (满分:2.5)
A. 保持现状前提
B. 装修改造前提
C. 转换用途前提
D. 重新利用前提
31.估价报告有效期应从( )起计。 (满分:2.5)
A. 估价时点
B. 估价作业期
C. 出具估价报告之目
D. 签订估价委托合同之日
32.路线价法实质上是一种( )。 (满分:2.5)
A. 长期趋势法
B. 成本法
C. 市场法
D. 收益法
33.某宗房地产现行的价格为4500元/m2，年净收益为250元/m2，报酬率为6%。现获知该地区将兴建一座大型的现代化火车站，该火车站将在5年后建成投入使用，到那时该地区将达到该城市现有火车站地区的繁荣程度，在该城市现有火车站地区，同类房地产的价格为6000元/m2。据此预计新火车站建成后投入使用后，新火车站地区该房地产的价格将达到6000元/m2。则获知新建火车站后该宗房地产的价格为( )。 (满分:2.5)
A. 5250元/m2
B. 5655元/m2
C. 5536元/m2
D. 5456元/m2
34.房地产估价原则是为了使不同的估价人员对房地产估价的基本前提具有认识上的一致性，对同一估价对象在( )下的估价结果具有近似性。 (满分:2.5)
A. 同一估价原则、同一估价时点
B. 同一估价目的、同一估价方法
C. 同一估价目的、同一估价时点
D. 同一估价原则、同一估价目的
35.路线价法特别适用于对( )进行估价。 (满分:2.5)
A. 单宗土地
B. 待开发土地
C. 在大范围内同时对大量土地
D. 少量土地
36.房地产估价的合法原则是针对于( )来讲的。 (满分:2.5)
A. 估价机构
B. 估价人员
C. 估价对象
D. 估价方法
37.某房地产土地面积为500m2，土地价格为2000元/m2，建筑物建筑面积1000m2，用成本法估算出的该建筑物的重置价为1800元/m2，市场上同类房地产的正常房地价格为2500元/m2，则该建筑物的每1m2建筑面积的实际价值比重置价值低( )元。 (满分:2.5)
A. 100
B. 200
C. 300
D. 400
38.重建价格，是采用与估价对象建筑物相同的建筑材料、建筑构配件、建筑设备和建筑技术等， 按照估价时点的价格水平，重新建造与估价对象建筑物( )的新建筑物的正常价格。 (满分:2.5)
A. 具有同等效用
B. 完全相同
C. 具有同等功能
D. 类似
39.当供给增加量小于需求减少量时，则( )。 (满分:2.5)
A. 均衡价格下降，均衡交易量增加
B. 均衡价格下降，均衡交易量减少
C. 均衡价格上升，均衡交易量增加
D. 均衡价格上升，均衡交易量减少
40.（房地产纯收益－建筑物价格×建筑物还原利率）÷土地还原利率=( )。 (满分:2.5)
A. 土地纯收益
B. 建筑物价格
C. 土地价格
D. 房地产价格
《房地产估价》在线作业二
一、单选题：
1.某宗房地产的收益期限为30年，通过调查判定其未来每年的净收益基本不变，通过预测得知其未来4年的净收益分别为23万元，24万元，23万元，25万元，报酬率为10%，则该宗房地产每年的固定净收益价格为( )万元。 (满分:2.5)
A. 23.75
B. 24
C. 23
D. 23.69
2.同一建筑物在不同时期的重置成本是相同的。 (满分:2.5)
A. 正确
B. 错误
3.若标准宗地的临街深度为10m，按照四三二一法则计算临街深度为15m的宗地价格，其平均深度价格修正率为( )。 (满分:2.5)
A. 78％
B. 85％
C. 117％
D. 150％
4.甲土地的楼面地价2000元/平方米，建筑容积率为5；乙土地的楼面地价1500元／平方米，建筑容积率为7，若两块土地的面积等其他条件相同，其总价相比有( )。 (满分:2.5)
A. 甲等于乙
B. 甲大于乙
C. 甲小于乙
D. 难以判断
5.两宗实物状况相同的房地产，如果权益不同，价值可能有很大不同；而如果权益相同，则价值不可能有很大不同。 (满分:2.5)
A. 正确
B. 错误
6.以下各组商品之间，一种商品的价格上升后，另外一种商品的消费会跟着减少的是( )。 (满分:2.5)
A. 普通商品住房和经济适用住房
B. 宾馆与写字楼
C. 普通住宅及其配套的娱乐房地产
D. 城市地铁和城市公交
7.收益法公式V=a／r成立的条件是( )。 (满分:2.5)
A. a每年不变，年期有限，r每年不变且大于零
B. a每年变化，年期有限，r每年不变且大于零
C. a每年不变，年期无限，r每年不变且大于零
D. a每年不变，年期有限，r每年变化且大于零
8.评估某宗房地产的价格时，选取的还原利率越高，评估出的价格会( )。 (满分:2.5)
A. 越高
B. 越低
C. 不变
D. 符合客观实际
9.某估价机构于2005年8月10日至20日为某房地产抵债进行了评估，估价时点为2005年8月16日。因估价结果有争议，2005年12月15日进行复估，则复估的估价时点为( )。 (满分:2.5)
A. 2005年8月16日
B. 2005年12月15日
C. 估价作业期间的任意一天
D. 估价人员与委托人商定的某天
10.下列关于房地产估价本质的表述中，错误的是( )。 (满分:2.5)
A. 房地产估价是模拟市场定价而不是替代市场定价
B. 房地产估价是提供价值意见而不是作价格保征
C. 房地产估价会有误差而且不能有误差范围限制
D. 房地产估价是评估房地产的价值而不是价格
11.商业经营的房地产，其净收益为( )。 (满分:2.5)
A. 商品销售收入－商品销售成本－经营费用－商品销售税金及附加－管理费用－财务费用－商业利润
B. 商品销售收入－商品销售成本－经营费用－商品销售税金及附加－管理费用－财务费用－商业利润－投资利息
C. 商品销售收入－商品销售成本－经营费用－商品销售税金及附加－管理费用－财务费用－投资利息
D. 商品销售收入－商品销售成本－经营费用－商品销售税金及附加－管理费用－商业利润－投资利息
12.某房地产的重建价格为2000万元，已知在建造期间中央空调系统因功率大较正常情况多投入150万元，投入使用后每年多耗电费0.8万元。假定该空调系统使用寿命为15年，估价对象房地产的报酬率为12％，则该房地产扣除该项功能折旧后的价值为( )万元。 (满分:2.5)
A. 1838.00
B. 1844.55
C. 1845.87
D. 1850.00
13.交易双方自愿成交的价格属于正常成交价格。 (满分:2.5)
A. 正确
B. 错误
14.( )是防范估价风险的最后一道防线。 (满分:2.5)
A. 估价师声明
B. 估价的假设和限制条件
C. 审核估价报告
D. 估价报告应用有效期
15.楼面地价＝( )÷建筑容积率。 (满分:2.5)
A. 建筑层数
B. 建筑覆盖率
C. 绿地率
D. 土地单价
16.基本完好房的成新度一般为( )。 (满分:2.5)
A. 十成新
B. 九到十成新
C. 六到七成新
D. 七到十成新
17.收益还原法又称承包商法。 (满分:2.5)
A. 正确
B. 错误
18.采用安全利率加风险调整值法确定资本化率的基本公式为( )。 (满分:2.5)
A. 资本化率=安全利率+投资风险补偿一投资带来的优惠
B. 资本化率=安全利率+投资风险补偿+管理负担补偿一投资带来的优惠
C. 资本化率=安全利率+投资风险补偿+管理负担补偿+通货膨胀补偿一投资带来的优惠
D. 资本化率=安全利率+投资风险补偿+管理负担补偿+缺乏流动性补偿一投资带来的优惠
19.运用成本法评估房屋价格时，影响估价结论准确性的因素有( )。 (满分:2.5)
A. 交易双方有经济关系
B. 会计报表中房屋计提折旧的原始记录的完备性
C. 房屋结构类型确认的正确与否
D. 房屋买卖价格的准确性
20.路线价法估价的第二个步骤为( ) (满分:2.5)
A. 设定标准深度
B. 求取路线价
C. 编制深度百分率表
D. 划分路线价区段
21.因技术革新、设计优化等导致建筑物变得落伍陈旧而引起的减价，属于( )。 (满分:2.5)
A. 自然折旧
B. 物质折旧
C. 功能折旧
D. 经济折旧
22.选取可比实例时，应注意所谓地点的同一性或类似性，是指所选取的可比实例应与估价对象处于( )。 (满分:2.5)
A. 同一地区
B. 同一城市
C. 同一供求范围内的类似地区
D. 同一地区或同一供求范围内的类似地区
23.下列关于房地产估价原则的表述中，错误的是( )。 (满分:2.5)
A. 独立、客观、公正原则属于普适性原则
B. 合法原则属于一般性原则
C. 最高最佳使用原则属于技木性原则
D. 谨慎原则属于一般性原则
24.与市场比较法关系最为密切的房地产价格形成原理是( )。 (满分:2.5)
A. 均衡原理
B. 预期原理
C. 竞争原理
D. 替代原理
25.以房地产抵押贷款为目的的估价，其估价时点原则上为( ) (满分:2.5)
A. 签订估价委托合同之日
B. 发放抵押贷款之日
C. 完成估价对象实地查看之日
D. 未来处置抵押房地产之日
26.运用市场比较法时，对比较实例为拍卖、招标的价格，不需进行交易情况修正。 (满分:2.5)
A. 正确
B. 错误
27.拍卖价格、招标价格、协议价格三者之间的关系在正常情况下为( ) (满分:2.5)
A. 拍卖价格＞招标价格＞协议价格
B. 拍卖价格＞协议价格＞招标价格
C. 招标价格＞拍卖价格＞协议价格
D. 招标价格＞协议价格＞拍卖价格
28.某宗房地产的评估价格为300万元，实际成交价格为380万元，这意味着该评估价格不是客观合理的。 (满分:2.5)
A. 正确
B. 错误
29.下列关于实地查看估价对象的表述中，错误的是( )。 (满分:2.5)
A. 房地产估价师应亲自到估价对象现场，对估价对象的坐落、用途等情况进行核对
B. 房地产估价师应亲自到估价对象现场，拍摄反映估价对象外观状况影像资料，内部状况可不拍摄
C. 房地产估价师应亲自到估价对象现场，感受估价对象的位置、交通、环境景观等的优劣
D. 估价对象为己经消失的房地产，房地产估价师也应去估价对象原址进行必要的调查了解
30.收益法中所指的收益是( )。 (满分:2.5)
A. 估价时点前一年的收益
B. 估价时点前若干年的平均收益
C. 估价时点以后的未来预期正常收益
D. 估价时点前最高盈利年份的收益
31.某宗房地产采用市场比较法、成本法、收益法估价的结果有相当的差异，其最终估价结果应( )。 (满分:2.5)
A. 取三者的平均值
B. 取三者的中间值
C. 任选其中之一
D. 在三者的基础上综合分析决定
32.为估算某建筑物的重新购建价格，经测算其土建工程真接费为780元每平米，安装工程直接费为450元每平米(其中人工费为50元每平米)，装饰装修工程直接费为900元每平米(其中人工费为45 元每平米)，又知该地区土建工程综合费率为土建工程直接费的15％，安装工程综合费率为安装工程人工费的75％，装饰装修工程综合费率为装饰装修工程人工费的72％，税金为3 5％，则该建筑物的建筑安装装饰工程费为( )元每平米。 (满分:2.5)
A. 2204.55
B. 2397.99
C. 3237.60
D. 3345.64
33.通常房地产开发投资利润率的计算基数为( )。 (满分:2.5)
A. 土地取得成本+开发成本
B. 土地取得成本+开发成本+管理费用
C. 土地取得成本+开发成本+管理费用+销售费用
D. 开发完成后的房地产价值
34.若较为精确地应用假设开发法时，应考虑( )。 (满分:2.5)
A. 通货膨胀影响
B. 投资利息因素
C. 资金时间价值
D. 投资风险补偿
35.同一宗房地产，建筑物价格=房地价格+土地价格。 (满分:2.5)
A. 正确
B. 错误
36.有一宗房地产总价为100万元，综合资本化率为7％，土地资本化率为6％，建筑物资本化率为8％，则该宗房地产的土地价格为( )万元（收益可视为无限年）。 (满分:2.5)
A. 30
B. 40
C. 50
D. 60
37.一宗土地使用假设开发法评估其价格：在商业用途下的估算结果为800万元，在居住用途下的估算结果为1000万元。城市规划规定既可作商业用途也可作居住用途，则该宗土地的评估价格应为( )万元。 (满分:2.5)
A. 800
B. 1000
C. 900
D. 1800
38.在估价报告中陈述( )，既是维护估价人员正当权益的需要，又是提醒委托人和估价报告使用者在使用估价报告时需要注意的事项。 (满分:2.5)
A. 估价师声
B. 估价的假设和限制条件
C. 估价方法
D. 估价对象
39.有一房地产，未来第一年净收益为20万元，预计此后各年的净收益会在上一年的基础上增加2万元，收益期为无限年，该类房地产资本化率为10％，则该房地产的收益价格为( )万元。 (满分:2.5)
A. 400
B. 450
C. 500
D. 540
40.即使在房地产市场比较发达的地区，比较法也并非完全有效。 (满分:2.5)
A. 正确
B. 错误
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