天大17春《房地产开发与经营》在线作业一二答案
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一、单选题：
1.反映一定时期内房地产价格变动趋势和程度的相对数为( ）。 (满分:5)
A. 房地产平均价格
B. 房地产中位数价格
C. 房地产价格指数
D. 房地产同质价格
2.投资者对房地产内部使用功能的变动（例如，在公寓内设置自助洗衣房提供洗衣服务等），体现了投资者对房地产投资( )的重视。 (满分:5)
A. 各异性
B. 适应性
C. 相互影响性
D. 专业管理依赖
3.下列房地产交易活动处于房地产一级市场的是（?）。 (满分:5)
A. 房屋出租
B. 房地产抵押
C. 土地使用权出让
D. 土地使用权转让
4.( )的建筑规模一般都在3万㎡以上，服务人口在30万人以上，年营业额在5亿元以上。 (满分:5)
A. 市级购物中心
B. 区购物商场
C. 居住区商场
D. 邻里服务性商店
5.随着社会经济的发展，房地产价格总体上是( )波动的趋势。 (满分:5)
A. 向下
B. 平稳
C. 不稳定
D. 向上
6.对于开发投资来说，房地产投资的经济效果的大小的衡量指标不包括( )。 (满分:5)
A. 销售收入
B. 开发利润
C. 成本利润率
D. 投资回报率
7.在房地产市场的分类中,二级市场是指( )。 (满分:5)
A. 土地使用权转让市场
B. 新建商品房租售市场
C. 土地使用权出让市场
D. 土地使用权出让和新建商品房租售市场
8.某土地面积为4 000 2,建筑容积率为5．5，规划建筑覆盖率为60％，楼高14层，1至4层建筑面积均相等，5至14层为塔楼(均为标准层)则标准层每层建筑面积为( )。 (满分:5)
A. 1000㎡
B. 1240㎡
C. 22000㎡
D. 1800㎡
9.以下调查中，不属于不可控调查的是( )。 (满分:5)
A. 市场容量调查
B. 消费行为调查
C. 市场环境调查
D. 营销因素调查
10.某投资者以1000万元价格购得一物业5年经营权，目标收益率为10%,如果每年净收益为300万元（净收益发生在年末），则该项目的财务净现值为（?）。 (满分:5)
A.
B. 101万元
C. 137万元
D. 256万元
E. 500万元
11.一般来说，认知定价法所确定的价格（ ）价值定价法所确定的价格。 (满分:5)
A. 高于
B. 低于
C. 等于
D. 高于等于
12.假设银行一年期存款利率为2.28%，贷款利率为5.85%，投资市场的平均收益率为12%，房地产投资市场的系统性市场风险系数为0.6，则房地产投资的预期收益率为( )。 (满分:5)
A. 4.42%
B. 8.11%
C. 8.13%
D. 9.54%
13.某项目未考虑通贷膨胀情况下,其收益率为18.27%,当前通货膨胀率为5%则该项目的实际收益率为(?)?。 (满分:5)
A. 11.38%
B. 12.64%
C. 15.46%
D. 16.22%
14.下列关于房地产投资信托基金（REITS）特征的表达中，不正确的是( )。 (满分:5)
A. 有专业投资管理者负责经营管理
B. 收入现金流的主要部分分配给了股东
C. 分为权益型和抵押型两种形式
D. 投资流动性好
15.一般说来,标准方差越小,投资风险( )。 (满分:5)
A. 越小
B. 越大
C. 越难控制
D. 越难估算
16.编制工程进度计划的方法有横道图法和( )。 (满分:5)
A. 网络图法
B. 表格法
C. 竣工图法
D. 坐标图法
17.由于出让计划不明确，对以抵押方式向土地储备机构发放贷款，贷款期限最长不得超过（?）年。 (满分:5)
A. 1
B. 2
C. 3
D. 5
18.可行性研究报告中，一般不包括（?）。 (满分:5)
A. 封面
B. 摘要
C. 初步设计方案
D. 附表
19.房地产的（?）是房地产投资最重要的一个特性，房地产不能脱离周围的环境而存在，就是强调了位置对房地产投资的一个重要性。 (满分:5)
A. 适应性
B. 对专业管理的的依赖性
C. 位置的固定性
D. 相互之间的影响性
20.下列风险不属于房地产投资系统性风险的是?( )。 (满分:5)
A. 通货膨胀风险
B. 周期风险
C. 比较风险
D. 变现风险
《房地产开发与经营》在线作业二
一、单选题：
1.建设贷款的还款资金来源，通常是销售收入或（ ）。 (满分:5)
A. 租金收入
B. 土地出让收入
C. 长期抵押贷款
D. 净经营收入
2.下列报表中，不属于房地产开法项目财务报表中基本报表的是( )。 (满分:5)
A. 资本金现金流量表
B. 资本来源与运用表
C. 损益表
D. 投资计划与资金筹措表
3.银行向某家庭发放了一笔月还款额为2000元的个人住房抵押贷款，该家庭所购住房的物业费为每月150元，从当期我国商业银行风险管理的角度来看，该家庭的月均收入应不低于( )元。 (满分:5)
A. 3583
B. 3909
C. 4300
D. 4778
4.房地产项目盈亏平衡分析中，不包括( )分析。 (满分:5)
A. 最低租售价格
B. 最低租售量
C. 最低利润水平
D. 最高土地取得价格
5.张某以40万元购买了一处商业店铺用于出租经营，其购买投资的部分资金来自银行提供的期限为10年的抵押贷款。如店铺在第4年的租金收入为5万元，各项成本费用为3.4万元，其中支付银行利息1.5万元。则张某的这项投资在第4年的利息备付率是（ ）。 (满分:5)
A. 1.07
B. 1.47
C. 2.07
D. 3.33
6.在房地产开发投资中，属于财务费用的是（ ）。 (满分:5)
A. 折旧费
B. 审计费
C. 金融机构手续费
D. 无形资产摊销费
7.在房地产销售量预测中引用愈来愈近期的销售量来不断修改平均值，使之更能反映销售量增减趋势和接近实际的预测方法是( )。 (满分:5)
A. 简单平均法
B. 移动平均法
C. 加权移动平均法
D. 指数平滑法
8.投资机会研究中的主要内容由地区情况、经济政策、劳动力状况、( )等。 (满分:5)
A. 规划设计方案
B. 投资估算
C. 资源条件
D. 投资权益
9.房地产置业投资项目的不确定性因素不包括（ ）。 (满分:5)
A. 购买价格建设工程教育网提供
B. 容积率及有关设计参数
C. 空置率
D. 运营费用
10.某开发商开发的为业质量也市场领导者的物业质量相近，如果定价比市场领导者的定价低，则其采用的是( )。 (满分:5)
A. 随行就市定价法
B. 价值定价法
C. 应战定价法
D. 挑战定价法
11.买卖双方要经过多次搜寻或长时间议价才能完成房地产交易，这个过程反映了房地产的（ ）。 (满分:5)
A. 不可移动性
B. 适应性
C. 弱流动性
D. 相互影响性
12.在房地产开发项目投资估算中，房屋开发费不包括( )。 (满分:5)
A. 建筑安装工程费
B. 公共配套设施建设费
C. 土地费用
D. 基础设施建设费
13.某商业店铺地购买价格为60万元，其中40万为借贷资金，余额由购买者用现金支付。如该店铺进入正常经营期后第一年的税后现金流为24000元、投资者权益增加值为2200元、店铺市场价值增长率为2%，则考虑物业增值时该店铺地投资回报率为( )。 (满分:5)
A. 17%
B. 12.0%
C. 13.1%
D. 19.1%
14.根据估计的总销售收入和估计的销售量来制定价格的定价方法是（ ）。 (满分:5)
A. 目标定价法
B. 成本加成定价法
C. 随行就市定价法
D. 价值定价法
15.某家庭欲购买总价为25万元的一套住宅。该家庭月收入为6000元，准备用月收入地30%来支付抵押贷款月还款额。已知贷款期限为10年，按月等额偿还，年贷款利率为6%。则该家庭的首付款额是( )元。 (满分:5)
A. 34000.00
B. 83265.38
C. 87867.78
D. 91022.12
16.某房地产开发项目的占地面积2万㎡，土地总价16000万元，如果房屋开发成本为3000元/㎡，预测销售价格为8000元/㎡,则该项目实现盈亏平衡的容积率为( )。 (满分:5)
A. 1.4
B. 1.5
C. 1.6
D. 1.8
17.在房地产市场周期循环中，供给增长速度高于需求增长速度，空置率上升并逐渐接近合理水平，这一阶段处于房地产市场自然周期的（ ）。 (满分:5)
A. 第一阶段
B. 第二阶段
C. 第三阶段
D. 第四阶段
18.由于写字楼物业与零售商业物业的租约期限较长，在租约中一般都要包括（ ）。 (满分:5)
A. 租金调整条款
B. 代收代缴费用条款
C. 装修费用条款
D. 折让优惠条款
19.房地产开发企业的利润可分为4个层次。其中，经营利润与营业外收支净额之和为（ ）。 (满分:5)
A. 利润总额
B. 投资利润
C. 税后利润
D. 可分配利润
20.某房地产开发项目采用20%的折现率计算出地项目净现值为16万元，该项目地财务内部收益率( )。 (满分:5)
A. 小于20%
B. 满足目标收益率要求
C. 大于20%
D. 不满足目标收益率要求
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