重庆大学网院 房地产项目策划与风险管理 ( 第2次 ) 作业答案
第2次作业一、单项选择题（本大题共40分，共 20 小题，每小题 2 分）
1. 项目策划应随时关注市场的变化，及时动态调整，体现房地产项目策划的（）原则 A. 创新原则 B. 系统原则 C. 市场原则 D. 地域化原则
2. 房地产开发经营中设计的主题众多，下面房地产项目开发的组织者的是（） A. 政府部门 B. 开发商 C. 建筑商 D. 咨询商
3. 项目策划应从联系性出发，研究因子之间的必然联系，体现房地产项目策划的（）原则 A. 创新原则 B. 系统原则 C. 市场原则 D. 地域化原则
4. 原有产品被淘汰，其市场迅速衰退，新的产品进入市场，请问这是市场（）阶段 A. 市场形成期 B. 市场发展期 C. 市场饱和期D. 市场更新器
5. 确定各类建筑物的布局地点、排列形式、朝向及间距；确定建筑物与景观及交通之间的平面关系，以及建筑物、景观、交通的用地结构关系，这是产品控制内容中的（） A. 地块平面规划 B. 景观规划C. 交通规划 D. 配套设施规划
6. 影响项目引力半径的因子不包括() A. 交通易达性及快捷性 B. 所在区域经济发达程度 C. 区域资源可利用性高 D. 项目自身的优势条件
7. 房地产项目策划中方案构思设计不包括（） A. 确立创意主题 B. 产生策划创意，构思方案 C. 选择方案 D. 寻求策划切入点
8. （）是核心效用所依附的基本载体 A. 形式产品 B. 核心产品 C. 外延产品 D. 实体本身
9. 4C理论是属于以下理论中的（）理论 A. 区域经济理论B. 市场营销理论 C. 战略管理理论 D. 木桶短板理论
10. 房地产开发经营的对象是房子，同其他产品相比，房地产产品最显著的特征是（） A. 空间位置固定，其市场的地域性特征明显 B. 建筑形式易于模仿与克隆，产品生命力不强 C. 物理结构相对稳定，不易改变 D. 价值高昂，市场准入门槛高，有效需求低
11. 西方研究二手房市场时的理论析工具是（） A. 过滤模型B. 蛛网理论 C. 供求规律 D. 市场生态链
12. 房地产项目风险的大小不能根据（）来测度 A. 期望值B. 标准差 C. 方差 D. 标准差系数
13. 新增商铺供给量等于（） A. 已经开工正在施工的该类商铺面积+已经立项尚未开工 B. 已经开工正在施工的该类商铺面积—已经立项尚未开工 C. 已经开工正在施工的该类商铺面积 D. 已经立项尚未开工
14. 项目引力圈可以划分为的层次的范围中不包括（） A. 项目核心引力圈 B. 项目主要引力圈 C. 项目泛引力圈 D. 项目最外延引力圈
15. 房地产项目策划方案实施中，最重要的是（） A. 必须保障各种资源的合理有效的配置 B. 人财物的落实 C. 严格按照策划方案实施 D. 保证实施质量
16. 无论是供给还是需求都出现停止或负增长，企业经营风险大增，利润几乎为零甚至亏损，请问这是市场（）阶段A. 市场形成期 B. 市场发展期 C. 市场饱和期 D. 市场衰退期
17. 项目策划的核心是（） A. 创造项目整体价值最大化B. 客户满意度 C. 实现项目的功能性 D. 经济性与适宜性的完美结合
18. 项目经营战略可以从多个角度进行界定。从冒险程度看分（） A. 长期战略和短期战略 B. 多元化战略和专业化战略 C. 创新战略和跟随战略 D. 成本领先战略和品牌化战略
19. 影响房地产开发经营的环境因子是多样的，下面不属于环境因子的是（） A. 宏观因子 B. 中观因子 C. 客观因子 D. 微观因子
20. 商业项目的选址要有利于人流物流的集聚，有利于商业经营。其选址条件要求不包括（） A. 地段绝佳，位居商业中心或重要口岸 B. 道路通达，交通完善，停车方便，易达可及 C. 商圈尚未成形，未来升值潜力巨大 D. 市场腹地宽广，人流强劲，消费量大
二、多项选择题（本大题共40分，共 10 小题，每小题 4 分）
1. 下面关于分期分区滚动开发模式说法正确的是（） A. 不适用于区域发展缓慢、企业实力弱小、市场容量有限的项目 B. 可以减轻投资压力，实现滚动运营 C. 根据市场变化调整产品设计，降低市场风险 D. 不可享后期土地增值收益 E. 存在着缺乏规模气势、周期变长、间接成本增加的不足
2. 根据目标市场的深入研究，对项目产品提出预控方案，包括（ ） A. 产品户型及面积配比 B. 产品单价及总价 C. 产品品质及成本 D. 消费者市场偏好 E. 市场宏观经济与微观经济
3. 地块自身的属性分析包括（） A. 地块形状 B. 面积规模 C. 临街状态 D. 地形地势 E. 地质排涝等因素
4. 关于一次性整体开发模式，下面说法正确的是（） A. 适用于企业实力雄厚、市场机会较好、区域发展较快的项目 B. 不能突出企业实力，展现规模之势、给市场足够信 C. 投资压力较小 D. 产品调整困难 E. 市场风险较大，资金效益较小
5. 房地产开发周期长，影响因素复杂，各阶段的不确定性因素较多，其经营风险较大。下面影响因素中属于房地产项目的外部风险的是（ ） A. 政策突变 B. 管理失控 C. 规划调整 D. 市场疲软 E. 金融危机
6. 房地产项目策划系统原则体现在（） A. 房地产策划要从层次性出发，协调发展 B. 房地产策划要从整体性出发，总揽全局 C. 项目策划应从联系性出发，研究因子之间的必然联系 D. 项目策划要从理论从发，一切以理论为基础 E. 项目策划要先看局部再看全局，先部分后整体
7. 产品策划过程中满足以下基本要求() A. 考虑地形限制B. 符合规划控制 C. 适应市场需求 D. 创造价值最大化 E. 追求单方利益最大
8. 在对目标客群深入分析时，主要进行以下分析（） A. 目标客群的规模与地区分布 B. 目标客群的身份背景、产品偏好 C. 目标客群对区域竞争对手的认可度 D. 目标客群的区域选择 E. 目标客群承购能力
9. 客户细分是指运用有关参数对客户进行清晰的划分与界定，常见的细分参数包括（） A. 地理区域 B. 职业或行业性质 C. 组织形式D. 经济实力 E. 置业目的
10. 产品策划遵从以下原则（） A. 继承与创新 B. 传统与现代 C. 现实与超前 D. 市场与效益E. 整体与细节
三、判断题（本大题共20分，共 10 小题，每小题 2 分）
1. 项目策划虽然要以市场供求为基础，市场是固定不变的，因此项目策划可以被动地盲从市场，不必基于市场未来发展趋势去引导与创造市场。（）
2.项目股权融资是指将项目的股权及未来的收益分配给项目施工、设计、材料单位以及项目以外其他投资单位，以减少项目业主的投资。项目股权融资的优点是减少了项目业主资金的投入，降低了项目业主投资风险；缺点是项目股东增多，管理难度增大，业主投资收益减少()
3. 地产广告策划应该有明确的目标，包括广告传播目标和效果目标。就效果目标而言，应明确项目广告的传播区域、传播频度及费用预算。（）
4.产品策划实质上就是建筑产品研发。是指在深入市场调查与项目准确定位的基础上，根据市场需求发展趋势、规划设计管理要求以及地形条件的约束，在同时满足企业利益、顾客利益、社会利益的前提下，对项目规划布局及建筑设计进行概念性构思。（）
5. 房屋租用市场中租金与新增存量供给的变化呈正相关关系，而置业市场中房屋价格与租金呈正相关关系。当城市化进程加快，使得房屋租赁需求增长高于存量增加时，租赁市场将出现供不应求，租金上涨，推动房价上涨，带动房地产开发投资增长，开发量增加，导致存量物业增加，当存量物业的增长高于租赁需求增长时，租赁市场将出现供过于求，租金下跌，拉动房价下降，导致房地产开发投资减少，开发量萎缩，致使存量物业减少，租赁市场出现新的供不应求，产生新一轮的循环()
6. 项目策划应当先看局部，再看全局部，先看部分，再看整体，先看长远，再看眼前。坚持部分服从整体，局部服从全局。 （）
7. 房地产直销适用于企业实力较小，缺乏专业的策划人员和销售团队；背景简单，缺少客源网络关系；从业时间较短，知名度不高，经验不足；其产品前期策划缺乏，存在一定缺陷。（）
8. 为规避风险发生后所产生的损失，企业应在项目实施之前通过投资组合、保险转移、设立基金、以及建立风险预警系统进行事前规避。这是风险发生前的管理（）
9. 在确立策划主题和切入点后，策划者即可凭借经验、知识，运用头脑风暴法、模仿创新法、边缘嫁接法、对比求异法进行方案构思与设计。方案设计是一定条件约束下创造实现目标的途径和方法。方案设计应考虑项目目标实现的条件，应进行一定程度的创新。（）
10. 不管是基于历史经验还是逻辑推理形成的项目方案，都应经过实际验证，以检验其客观性与科学性。因此，实证法是项目策划中检验策划方案客观科学的重要手段，它是通过实际的验证来检验策划方案的合理性。（）
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