天大17秋《房地产估价》在线作业12标准答案参考
《房地产估价》在线作业一一、单选题:【40道,总分:100分】
1.成本法概念中的“成本”，并不是通常意义上的成本，而是( )。 (满分:2.5)
A. 价格
B. 生产费用
C. 劳动价值
D. 成本加利润
2.房屋完损等级是根据房屋的结构、装修、设备三个组成部分的各个项目的完好、损坏程度来划分的，共分为( )。 (满分:2.5)
A. 四类
B. 五类
C. 六类
D. 七类
3.在估价报告中应包含一份由( )的估价师签名、盖章的声明。 (满分:2.5)
A. 本估价机构所有
B. 所有参加该估价项目
C. 由引交估价项目负第一责任
D. 任本估价机构法定代表人
4.房地产价格的变动趋势与其当前价值的高低可以无关。 (满分:2.5)
A. 正确
B. 错误
5.基准地价是城市中均质区域内的土地( )。 (满分:2.5)
A. 最低价格
B. 最高价格
C. 平均价格
D. 成交价格
6.从理论上讲，获取纯收益的可靠性( )，选用的还原利率越高。 (满分:2.5)
A. 越高
B. 越低
C. 不变
D. 越可靠
7.城市中现有一块空地，目前没有任何收益，因而不能用收益法估价。 (满分:2.5)
A. 正确
B. 错误
8.某宗土地的面积为1000m2，其上建筑物的建筑面积为5000m2，建筑物的基底面积为700m2，建筑物层数为8层。则该宗土地的容积率为( ) (满分:2.5)
A. 8.0
B. 5.6
C. 5.0
D. 0.7
9.房地产虽然可以区分为物质实体和权益两个方面，但其价值的高低主要取决于其权益的大小。 (满分:2.5)
A. 正确
B. 错误
10.钢混结构房屋的耐用年限一般为( )。 (满分:2.5)
A. 60—80年
B. 40—60年
C. 60—70年
D. 50—70年
11.房地产的供给增加，需求不变，其价格会( )。 (满分:2.5)
A. 上升
B. 下降
C. 不变
D. 升降难定
12.某房地产是在有偿出让的国有土地上开发建造的，当时获得的土地使用权年限为50年，现在已使用了5年，预计利用该房地产正常情况下每年可获得净收益10万元，该类房地产的报酬率为6%，则该房地产的收益价格为( )。 (满分:2.5)
A. 150.56万元
B. 154.56万元
C. 157.61万元
D. 152.69万元
13.钢筋混凝土结构非生产用房的耐用年限一般为( )。 (满分:2.5)
A. 60年
B. 40年
C. 70年
D. 50年
14.偿债基金折旧法的特点是每年的折旧额均相同，且比直线折旧法计算的年折旧额小。 (满分:2.5)
A. 正确
B. 错误
15.房地产价格通常有上下波动。但从长期来看，会显现出一定的( )。 (满分:2.5)
A. 变动规律和发展趋势
B. 变动规律和长期趋势
C. 发展规律和变动趋势
D. 发展规律和长期趋势
16.报酬率为( )与所投入的资本的比率。 (满分:2.5)
A. 净收益
B. 投资回收
C. 投资回报
D. 收益
17.在传统方法中，投资利息和( )都单独显现出来，在现金流量折现法中这两项都不单独显现出来，而是隐含在折现过程中。 (满分:2.5)
A. 投资利润
B. 开发利润
C. 投资收益
D. 销售税
18.房地产价格实质上不是关于房地产权益的价格。 (满分:2.5)
A. 正确
B. 错误
19.投资利息估算只有在( )才需要。 (满分:2.5)
A. 比较法
B. 传统方法
C. 现金流量折现法
D. 收益法
20.成本法、假设开发法可同时用于评估在建工程的价格。 (满分:2.5)
A. 正确
B. 错误
21.街角地是指位于十字路口或丁字路口的土地。计算街角地的价格通常是采用( )。 (满分:2.5)
A. 正旁两街分别轻重估价法
B. 重叠价值估价法
C. 比较法
D. 假设开发法
22.路线价法实质上是一种( )。 (满分:2.5)
A. 长期趋势法
B. 成本法
C. 市场法
D. 收益法
23.房地产价格实质上是房地产( )的价格。 (满分:2.5)
A. 开发成本
B. 权益
C. 物质实体
D. 权益和物质实体
24.估价时点不一定是现在，也可以是过去或将来。 (满分:2.5)
A. 正确
B. 错误
25.重建价格，是采用与估价对象建筑物相同的建筑材料、建筑构配件、建筑设备和建筑技术等， 按照估价时点的价格水平，重新建造与估价对象建筑物( )的新建筑物的正常价格。 (满分:2.5)
A. 具有同等效用
B. 完全相同
C. 具有同等功能
D. 类似
26.房地产估价的合法原则是针对于( )来讲的。 (满分:2.5)
A. 估价机构
B. 估价人员
C. 估价对象
D. 估价方法
27.如果先按原币种的价格进行交易日期调整，则对进行了交易日期调整后的价格，应采用( )时的汇率进行换算。 (满分:2.5)
A. 估价作业日期
B. 成交日期
C. 估价时点
D. 交易日期修正后
28.价格指数中如果是以某个固定时期作为基期的，称为( )。 (满分:2.5)
A. 固定价格指数
B. 定基价格指数
C. 长期价格指数
D. 环比价格指数
29.房地产状况修正中的间接比较修正评分办法，是以( )状况为参照系进行的。 (满分:2.5)
A. 可比实例房地产
B. 估价对象房地产
C. 标准房地产
D. 类似房地产
30.房地产估价程序是指一个房地产估价项目的估价全过程中的各项具体工作，按照其( )所排列出的先后进行次序。 (满分:2.5)
A. 时间顺序
B. 逻辑顺序
C. 程序
D. 内在联系性
31.某宗房地产现行的价格为4500元/m2，年净收益为250元/m2，报酬率为6%。现获知该地区将兴建一座大型的现代化火车站，该火车站将在5年后建成投入使用，到那时该地区将达到该城市现有火车站地区的繁荣程度，在该城市现有火车站地区，同类房地产的价格为6000元/m2。据此预计新火车站建成后投入使用后，新火车站地区该房地产的价格将达到6000元/m2。则获知新建火车站后该宗房地产的价格为( )。 (满分:2.5)
A. 5250元/m2
B. 5655元/m2
C. 5536元/m2
D. 5456元/m2
32.收益法是以( )为基础的。( )说明，决定房地产价值的，重要的不是过去的因素，而是未来的因素。 (满分:2.5)
A. 收益原理
B. 预期原理
C. 未来原理
D. 替代原理
33.估价报告有效期应从( )起计。 (满分:2.5)
A. 估价时点
B. 估价作业期
C. 出具估价报告之目
D. 签订估价委托合同之日
34.路线价法特别适用于对( )进行估价。 (满分:2.5)
A. 单宗土地
B. 待开发土地
C. 在大范围内同时对大量土地
D. 少量土地
35.估价报告的有效期也是估价的责任期。 (满分:2.5)
A. 正确
B. 错误
36.标准深度是道路对地价影响的转折点，由此接近道路的方向，地价逐渐升高；由此远离道路的方向，地价( )。 (满分:2.5)
A. 逐渐降低
B. 逐渐升高
C. 可视为基本不变
D. 为零
37.已知某房地产价格为900元/m2时，需求量为100万m2，当价格为1000元／m2时，需求量为90万m2，则需求价格弹性为( )。 (满分:2.5)
A. 10
B. 9
C. 0.9
D. 0.1
38.如果某房地产现状价值大于新建房地产的价值减去拆除现有建筑物的费用及建造新建筑物的费用之后的余额，则应以( )进行估价。 (满分:2.5)
A. 保持现状前提
B. 装修改造前提
C. 转换用途前提
D. 重新利用前提
39.“五通一平”一般是指某区域或某地块具备了道路、( )等设施或条件以及场地平整。 (满分:2.5)
A. 给水、排水、电力、通信
B. 给水、排水、燃气、热力
C. 排水、电力、通信、燃气
D. 排水、电力、通信、热力
40.地价是地租的资本化。 (满分:2.5)
A. 正确
B. 错误
《房地产估价》在线作业二
一、单选题:【40道,总分:100分】
1.路线价法估价的第二个步骤为( ) (满分:2.5)
A. 设定标准深度
B. 求取路线价
C. 编制深度百分率表
D. 划分路线价区段
2.某开发商在开发某别墅区时，为增加利润提高了建筑密度和容积率，但结果反而使其别墅的价格下降，这是因为( )。 (满分:2.5)
A. 市场不景气
B. 该别墅区的环境条件变差
C. 该别墅区的单位开发成本降低
D. 开发商获得满意的利润即可
3.某估价机构于2005年8月10日至20日为某房地产抵债进行了评估，估价时点为2005年8月16日。因估价结果有争议，2005年12月15日进行复估，则复估的估价时点为( )。 (满分:2.5)
A. 2005年8月16日
B. 2005年12月15日
C. 估价作业期间的任意一天
D. 估价人员与委托人商定的某天
4.估价结果报告通常包括委托人、估价机构、估价对象，估价目的、估价时点、估价依据、估价原则、估价方法、估价结果、其他需要说明的事项、注册房地产估价师及其他参与估价的人员和( )。 (满分:2.5)
A. 价值类型和定义、估价作业日期、估价的假设与限制条件
B. 价值类型和定义、估价对象分析、致委托人函
C. 价值类型和定义、估价的假设与限制条件、估价报告应用的限制
D. 价值类型和定义、估价作业日期、估价报告应用的限制
5.甲房地产尚可使用年限为50年，单价为1050元／m2，乙房地产尚可使用年限为60年，单价为1100元／m2，资本化率均为8％，实际上甲房地产的价格( )乙房地产的价格。 (满分:2.5)
A. 高于
B. 低于
C. 等于
D. 低于或等于
6.一般认为，交易实例的成交日期与估价时点相隔( )以上的不易采用。 (满分:2.5)
A. 1年
B. 0.5年
C. 2年
D. 3年
7.在受理估价委托时，估价人员应明确的估价基本事项有( )。 (满分:2.5)
A. 估价方法
B. 估价原则
C. 估价价格
D. 估价目的
8.收益法中的运营费用包括( )。 (满分:2.5)
A. 所得税
B. 房地产改扩建费用
C. 电梯、空调等的折旧费
D. 建筑物的折旧费
9.以房地产抵押贷款为目的的估价，其估价时点原则上为( ) (满分:2.5)
A. 签订估价委托合同之日
B. 发放抵押贷款之日
C. 完成估价对象实地查看之日
D. 未来处置抵押房地产之日
10.同一宗房地产，建筑物价格=房地价格+土地价格。 (满分:2.5)
A. 正确
B. 错误
11.基准地价系数修正法的基本原理是( )。 (满分:2.5)
A. 收益原理
B. 替代原理
C. 地租理论
D. 区位理论
12.两宗实物状况相同的房地产，如果权益不同，价值可能有很大不同；而如果权益相同，则价值不可能有很大不同。 (满分:2.5)
A. 正确
B. 错误
13.有一房地产，未来第一年净收益为20万元，预计此后各年的净收益会在上一年的基础上增加2万元，收益期为无限年，该类房地产资本化率为10％，则该房地产的收益价格为( )万元。 (满分:2.5)
A. 400
B. 450
C. 500
D. 540
14.交易双方自愿成交的价格属于正常成交价格。 (满分:2.5)
A. 正确
B. 错误
15.房地产价格容易受买卖双方的个别因素的影响，以下哪一个因素对房地产价格的影响最小？( )。 (满分:2.5)
A. 买卖双方的知识水平
B. 买卖双方的偏好
C. 讨价还价能力
D. 感情冲动
16.某估价对象为一旧厂房改造的超级市场，建设期为2年，该厂房建成5年后补办了土地使用权出让用续，土地使用期限为40年，土地使用权出让合同约定土地使用期间届满不可续期。建筑物经济寿命为50年。假设残值率为零，采用直线法计算建筑物折旧时年折旧率为( )。 (满分:2.5)
A. 2.00％
B. 2.13％
C. 2.22％
D. 2.50％
17.用市场比较法评估房地产价格时，通常要对比较实例价格进行交易情况、( )、区域因素、个别因素修正。 (满分:2.5)
A. 环境因素
B. 质量因素
C. 交易日期
D. 新旧程度
18.楼面地价＝( )÷建筑容积率。 (满分:2.5)
A. 建筑层数
B. 建筑覆盖率
C. 绿地率
D. 土地单价
19.某估价机构于2003年6月10日至20日为某房地产抵债进行了评估，估价时点为2003年6月15日。因估价结果有争议，2003年8月15曰进行复估，则复估的估价时点为( )。 (满分:2.5)
A. 2003年6月15日
B. 2003年8月15日
C. 签订估价委托台同之日
D. 估价人员与委托人商定的某日
20.用收益法评估某宗房地产的价格时，除有租约限制的以外，应选取( )净收益为估价依据。 (满分:2.5)
A. 类似房地产的客观
B. 类似房地产的实际
C. 类似房地产的最高
D. 类似房地产的最低
21.基本完好房的成新度一般为( )。 (满分:2.5)
A. 十成新
B. 九到十成新
C. 六到七成新
D. 七到十成新
22.甲土地的楼面地价2000元/平方米，建筑容积率为5；乙土地的楼面地价1500元／平方米，建筑容积率为7，若两块土地的面积等其他条件相同，其总价相比有( )。 (满分:2.5)
A. 甲等于乙
B. 甲大于乙
C. 甲小于乙
D. 难以判断
23.对于出售的房地产，采用假设开发法估算开发完成后的房地产价值时，根据待估宗地的最佳开发利用方式和当地房地产市场现状及未来变化趋势，可以采用( )和长期趋势法相结合进行估算。 (满分:2.5)
A. 比较法
B. 收益法
C. ，成本法
D. 路线价法
24.即使在房地产市场比较发达的地区，比较法也并非完全有效。 (满分:2.5)
A. 正确
B. 错误
25.拍卖价格、招标价格、协议价格三者之间的关系在正常情况下为( ) (满分:2.5)
A. 拍卖价格＞招标价格＞协议价格
B. 拍卖价格＞协议价格＞招标价格
C. 招标价格＞拍卖价格＞协议价格
D. 招标价格＞协议价格＞拍卖价格
26.某宗房地产采用市场比较法、成本法、收益法估价的结果有相当的差异，其最终估价结果应( )。 (满分:2.5)
A. 取三者的平均值
B. 取三者的中间值
C. 任选其中之一
D. 在三者的基础上综合分析决定
27.某房屋被火灾烧损，现需评估其损失，此时估价对象状况应为( )。 (满分:2.5)
A. 被烧损前的状况
B. 被烧损后的状况
C. 被烧损前与被烧损后的差异状况
D. 未来修复或重建后的状况
28.收益法公式V=a／r成立的条件是( )。 (满分:2.5)
A. a每年不变，年期有限，r每年不变且大于零
B. a每年变化，年期有限，r每年不变且大于零
C. a每年不变，年期无限，r每年不变且大于零
D. a每年不变，年期有限，r每年变化且大于零
29.通常房地产开发投资利润率的计算基数为( )。 (满分:2.5)
A. 土地取得成本+开发成本
B. 土地取得成本+开发成本+管理费用
C. 土地取得成本+开发成本+管理费用+销售费用
D. 开发完成后的房地产价值
30.运用成本法评估房屋价格时，影响估价结论准确性的因素有( )。 (满分:2.5)
A. 交易双方有经济关系
B. 会计报表中房屋计提折旧的原始记录的完备性
C. 房屋结构类型确认的正确与否
D. 房屋买卖价格的准确性
31.运用市场比较法时，对比较实例为拍卖、招标的价格，不需进行交易情况修正。 (满分:2.5)
A. 正确
B. 错误
32.选取可比实例时，应注意所谓地点的同一性或类似性，是指所选取的可比实例应与估价对象处于( )。 (满分:2.5)
A. 同一地区
B. 同一城市
C. 同一供求范围内的类似地区
D. 同一地区或同一供求范围内的类似地区
33.收益法中所指的收益是( )。 (满分:2.5)
A. 估价时点前一年的收益
B. 估价时点前若干年的平均收益
C. 估价时点以后的未来预期正常收益
D. 估价时点前最高盈利年份的收益
34.评估某宗房地产的价格时，选取的还原利率越高，评估出的价格会( )。 (满分:2.5)
A. 越高
B. 越低
C. 不变
D. 符合客观实际
35.商业经营的房地产，其净收益为( )。 (满分:2.5)
A. 商品销售收入－商品销售成本－经营费用－商品销售税金及附加－管理费用－财务费用－商业利润
B. 商品销售收入－商品销售成本－经营费用－商品销售税金及附加－管理费用－财务费用－商业利润－投资利息
C. 商品销售收入－商品销售成本－经营费用－商品销售税金及附加－管理费用－财务费用－投资利息
D. 商品销售收入－商品销售成本－经营费用－商品销售税金及附加－管理费用－商业利润－投资利息
36.某套住宅总价30万元，套内建筑面积125平米，套内墙体面积20平米，分摊的共有建筑面积25平米，则该住宅每平方米建筑面积的价格为( )元。 (满分:2.5)
A. 1765
B. 2000
C. 2069
D. 2400
37.在估价报告中陈述( )，既是维护估价人员正当权益的需要，又是提醒委托人和估价报告使用者在使用估价报告时需要注意的事项。 (满分:2.5)
A. 估价师声
B. 估价的假设和限制条件
C. 估价方法
D. 估价对象
38.某办公楼的土地面积3000m2，建筑面积10000m2，该办公楼出租正常月纯收益为18万元，建筑物重置价格为2000元／m2，成新率为80％，土地和建筑物的还原利率分别为7％和8％，该办公楼的土地正常价格为( )万元。 (满分:2.5)
A. 1257
B. 1571
C. 800
D. 1300
39.下列关于房地产估价本质的表述中，错误的是( )。 (满分:2.5)
A. 房地产估价是模拟市场定价而不是替代市场定价
B. 房地产估价是提供价值意见而不是作价格保征
C. 房地产估价会有误差而且不能有误差范围限制
D. 房地产估价是评估房地产的价值而不是价格
40.建筑物净收益=( )×建筑物资本化率（净收益每年不变且持续无限年期）。 (满分:2.5)
A. 建筑物重置价
B. 建筑物现值
C. 土地价格
D. 房地产价格
页:
[1]