南开17秋学期《房地产估价》在线作业
17秋学期《房地产估价》在线作业一、单选题:【30道,总分:60分】
1.长期趋势法适用的对象是( )的房地产。 (满分:2)
A. 商业性质 B. 出租性质
C. 价格无明显季节波动 D. 价格有明显季节波动
2.五通一平”一般是指某区域或某地块具备了道路、( )等设施或条件以及场地平整 (满分:2)
A. 供水、排水、电力、电信
B. 给水、排水、燃气、热力
C. 排水、电力、通信、燃气
D. 排水、电力、通信、热力
3.构成房地产实物、权益和区位状况的因素，称为( ) (满分:2)
A. 环境因素
B. 自身因素
C. 经济因素
D. 外部因素
4.某建筑物应有而没有电梯所造成的价值损失，称为( ) (满分:2)
A. 物质折旧
B. 外部性折旧
C. 经济折旧
D. 功能折旧
5.房地产估价的合法原则是针对( )来讲的 (满分:2)
A. 估价机构
B. 估价人员
C. 估价对象
D. 估价方法
6.某宗房地产每年的净收益为50万元，资本化率为8%，则该宗房地产的价值为( )万元。 (满分:2)
A. 600
B. 625
C. 650
D. 675
7.假设开发法在形式上是评估新开发的房地产价值的( )的“倒算法” (满分:2)
A. 市场法
B. 成本法
C. 收益法
D. 长期趋势法
8.针对某宗房地产，已知同一时期的国债利率为4.5％，投资风险补偿2.2％，管理负担补偿0.2％，缺乏流动性补偿1.5％，易于获得融资的优惠率为0.5%。采用累加法求取的该宗房地产报酬率为( )。 (满分:2)
A. 10.10%
B. 7.90%
C. 8.40%
D. 11.90%
9.有一宗房地产交易实例，其成交总价为40万元，其中首付10%，余款在半年和1年后分两次平均支付，假设月利率为0．5%，则在成交日期一次付清的价格为( )万元 (满分:2)
A. 37．91
B. 38．25
C. 38．42
D. 50
10.某幢房屋的土地总面积1000m2，总建筑面积2000m2，某人拥有其中100m2的建筑面积，按建筑面积分摊方法计算的该人占有的土地面积为( )。 (满分:2)
A. 100m2
B. 50m2
C. 60m2
D. 80m2
11.某宗房地产2006年8月的价格为4000元/m2。已知该宗房地产所在地区类似房地产2006年6月至12月的价格指数分别为80.4、83.5、85.0、89.2、94.6、96.1、92.8（以2003年1月为100）。现将该宗房地产调整到2006年12月的价格为( )元/m2。 (满分:2)
A. 4367
B. 4617
C. 4446
D. 4161
12.房地产权利的种类中，属于债权的是( ) (满分:2)
A. 地役权
B. 建设用地使用权
C. 抵押权
D. 租赁权
13.估价时点是由( )决定的 (满分:2)
A. 估价目的
B. 估价师
C. 委托人
D. 估价机构
14.下列影响房地产价格的因素中，不属于经济因素的是( ) (满分:2)
A. 金融制度政策
B. 利率
C. 经济发展
D. 汇率
15.( )是以房地产与其外部环境是否协调，来判定是否为最高最佳利用。 (满分:2)
A. 收益递增递减原理
B. 均衡原理
C. 适合原理
D. 供求原理
16.假设开发法的理论依据与( )相同 (满分:2)
A. 市场法
B. 成本法
C. 收益法
D. 长期趋势法
17.为了防范房地产信贷风险，要求评估的房地产抵押价值为( ) (满分:2)
A. 快速变现值价值
B. 谨慎价值
C. 在用价值
D. 残余价值
18.一般地说，增加房地产开发环节的税收．会增加房地产的开发建设成本，从而会推动房地产价格( )；相反，减少房地产开发环节的税收，会使房地产价格( ) (满分:2)
A. 下降，下降
B. 下降，上升
C. 上升，下降
D. 上升，上升
19.房地产是指土地以及建筑物等土地定着物，是( )的结合体 (满分:2)
A. 实体、权益、区位
B. 实物、权益、区位
C. 实物、权益、位置
D. 实物、权益、位置
20.某期房预计两年后竣工交付使用，目前与其类似的现房价格为4500元/㎡，出租的年末净收益为500元/㎡。假设年折现率为8%，风险补偿估计为现房价格的3%，则该期房目前的价格为( )元/㎡ (满分:2)
A. 3473
B. 4365
C. 4500
D. 4635
21.选取可比实例的数量，一般要求选取( )的可比实例即可 (满分:2)
A. 3个以上
B. 5个以下
C. 3～5个
D. 3～10个
22.在不同的付款方式下，在成交日期讲明，但不是在成交日期一次付清的价格为为( ) (满分:2)
A. 名义价格
B. 实际价格
C. 市场价格
D. 成交价格
23.房地产所有权有单独所有、共有和( )三种 (满分:2)
A. 建筑物区分所有权
B. 建筑物共同共有权
C. 建筑物按份共有权
D. 私有权
24.在市场法选择可比实例的过程中，可比实例的规模应与估价对象的规模相当，选取的可比实例规模一般应在估价对象规模的( )范围之内 (满分:2)
A. 0．5～2．0
B. 1．5～2．0
C. 0．5～1．5
D. 1．0～1．5
25.收益法适用的条件是房地产的( ) (满分:2)
A. 收益能够量化
B. 风险能够量化
C. 收益或风险其一可以量化
D. 收益和风险均能量化
26.甲乙两宗土地，甲单价为800元/㎡，乙单价为600元/㎡，其他条件完全相同，如果甲地的容积率为6，乙地的容积率为3，则作为一个理性房地产开发商会选择购买( ) (满分:2)
A. 甲
B. 乙
C. 甲、乙一样
D. 无法判断
27.某商业房地产，在取得40年土地使用权的当年开始建造，建造期3年，建筑物经济寿命50年，则该商业房地产的折旧年限是( )年。 (满分:2)
A. 37
B. 40
C. 50
D. 43
28.在评估政府行政办公楼的价值时，一般采用( )估价。 (满分:2)
A. 市场法
B. 成本法
C. 收益法
D. 假设开发法
29.某宗房地产交易合同中写明，买方付给卖方4982元/m2，买卖中涉及的税费均由买方负担。该地区房地产交易中，卖方缴纳的税费为正常成交价格的6%，买方缴纳的税费为正常成交价格的4%。则该宗房地产的正常成交价格为( )元/m2 (满分:2)
A. 5190
B. 4700
C. 5300
D. 4790
30.某房地产总价180万元，分两期支付，首期付款60万元，余款在半年后一次付清，年利率6%，该房地产的实际价格为( )万元 (满分:2)
A. 180
B. 178.4
C. 183.5
D. 176.6
二、多选题:【10道,总分:20分】
1.收益性房地产包括( ) (满分:2)
A. 住宅
B. 加油站
C. 旅馆
D. 酒店
2.以下( )有助于把握最高最佳使用原则 (满分:2)
A. 替代原理
B. 收益递增递减原理
C. 均衡原理
D. 适合原理
3.最高最佳使用必须同时符合的标准有( ) (满分:2)
A. 法律上许可
B. 价值最大化
C. 技术上可能
D. 政策上允许
4.具体的长期趋势法主要有( )等 (满分:2)
A. 数学曲线拟合法
B. 市场提取法
C. 平均发展速度法
D. 移动平均法
5.根据造成建筑物折旧的原因，可将建筑物折旧分为( ) (满分:2)
A. 物质折旧
B. 功能折旧
C. 外在折旧
D. 经济折旧
6.房地产的实物，是指房地产中看得见、摸得着的部分，可以进一步分为( ) (满分:2)
A. 有形的实体
B. 该实体的质量
C. 相应的配套的基础设施
D. 组合完成的功能
7.求取报酬率的方法有多种，包括( ) (满分:2)
A. 长期趋势法
B. 累加法
C. 市场提取法
D. 分部分项法
8.需要补地价的情形主要有( ) (满分:2)
A. 土地使用者土地用途
B. 土地使用权届满后续期
C. 土地使用者抵押划拨土地使用权
D. 土地使用者转让出让土地使用权
9.按经营使用方式划分房地产的类型主要有( ) (满分:2)
A. 现房
B. 销售
C. 出租
D. 自用
10.房地产外部因素可再分为( ) (满分:2)
A. 制度政策因素
B. 经济因素
C. 社会因素
D. 权益因素
三、判断题:【10道,总分:20分】
1.房地产虽然具有用途多样的特性，但现实中房地产的用途并不是随意决定的。( ) (满分:2)
A. 错误
B. 正确
2.在建筑物剩余经济寿命早于土地使用权剩余期限结束的情况下，房地产的价值等于以建筑物剩余经济寿命为收益期限计算的房地产价值。( ) (满分:2)
A. 错误
B. 正确
3.房地产估价本质上是评估房地产的价格而不是价值( ) (满分:2)
A. 错误
B. 正确
4.价值类型从本质上讲是由估价目的决定的( ) (满分:2)
A. 错误
B. 正确
5.估价时点既不是委托人也不是估价人员可以随意假定的，必须根据估价目的来确定。( ) (满分:2)
A. 错误
B. 正确
6.一般说来，随着家庭人口规模小型化，即家庭平均人口数的下降，家庭数量增多，所需要的住房总量将增加，房地产价格有上涨的趋势。( ) (满分:2)
A. 错误
B. 正确
7.某宗房地产，收益年期无限，预计每年的总收益稳定为16万元，总费用未来第一年为8万元，此后每年递增2%。该类房地产的报酬率为10%，则该宗房地产的收益价格为60万元。( ) (满分:2)
A. 错误
B. 正确
8.房地产的共有权在按份共有中，共有人对共有的房地产共同享有权利，共同承担义务( ) (满分:2)
A. 错误
B. 正确
9.在替代原则中的类似房地产是指在用途、规模、建筑结构、档次、权利性质等方面与估价对象相同或者相当，并与估价对象处在同一供求范围内的房地产。( ) (满分:2)
A. 错误
B. 正确
10.在进行房地产估价时，对房地产市场状况的分析始终是估价时点时的状况。( ) (满分:2)
A. 错误
B. 正确
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