江南大学2016年上半年 房地产估价第3阶段测试题

江南大学现代远程教育 第三阶段测试卷

考试科目:《房地产评估》第7章至第10章（总分100分）

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一、单项选择题：（本题共10小题，每题2分，共20分）

1、对同一宗房地产而言，（ 　）
　A．房地价格=土地价格+建筑物价格-建筑物折旧
　B．建筑物价格=房地价格-土地价格
　C．土地价格=房地价格-建筑物价格-建筑物折旧
　D．房地价格=土地价格+建筑物价格+建筑物折旧
2、当较为精确地应用假设开发法时，应考虑（　　）。
 A．通货膨胀影响
 B．投资利息因素
 C．资金时间价值
 D．投资风险补偿

3、对于出售的房地产，采用假设开发法估算开发完成后的房地产价值时，根据待估宗地的最佳开发利用方式和当地房地产市场现状及未来变化趋势，可以采用（　　）和长期趋势法相结合进行估算。
  A．比较法
  B．收益法
  C．成本法
  D．路线价法

4、开发商在开发某别墅区时， 为了增加利润提高了建筑密度和容积率， 但结果反而使别墅的价格下降，这是因为（ 　）。
　A．市场不景气
　B．该别墅区的环境条件变差
　C．该别墅的单位开发成本降低
　D．开发商可获得满意的利润即可
5、某商场建成3年后补办了土地使用权出让手续，土地使用权出让年限为40年，建筑物的经济寿命为50年，在这种情况下，建筑物的经济寿命应为（　　）年。(说明：题干中假设土地出让合同中未约定不可续期)
  A．40
  B．43
  C．47
  D．50
6、某高层住宅大楼，房地总价值为8000万元，其中建筑物价值占40%。某人拥有其中的一套住宅，房地价值为150万元，该部分的建筑物价值为50万元，则此人占有的土地份额为（　　）。
  A．1．9%
  B．2．1%
  C．2．3%
  D．2．5%

7、若标准宗地的临街深度为10m，按照四三二一法则计算临街深度为15m的宗地价格，其平均深度价格修正率为（　　）。
  A．78%
  B．85%
  C．117%
  D．150%

8、下列关于路线价法的表述中，不正确的是（　　）。
A．路线价法实质是一种市场法，其理论依据与市场法相同，是房地产价格形成的替代原理
B．路线价法适用于城镇街道两侧商业用地的估价
C．运用路线价法的前提条件是街道较规整，两侧临街土地的排列较整齐
D．路线价法是在特定的街道上设定标准临街宽度，从中选取若干标准临街宗地求其平均价

9、已知临街矩形地块甲的总价为36万元，临街宽度为20ft，临街深度为75ft。现有一相邻矩形地块乙，临街宽度为30ft，临街深度为l25ft。运用四三二一法则，地块乙的总地价为（　　）万元。
A．65．4
B．81．8
C．87．2
D．109．0

10、某大厦总建筑面积10000㎡，房地总价值6000万元，其中，土地总价值2500万元。某人拥有该大厦的某一部分，该部分的房地价值为180万元，建筑面积为240㎡。如果按照土地价值进行分摊，则该人占有的土地份额为（　　）。
  A．2．4%
  B．3．O%
  C．3．8%
  D．7．2%

二、多项选择题：（本题共10小题，每题2分，共20分）

1、从实物角度来看，现实中的房地产估价对象包括（　）。
A．在建工程
B．已经灭失的房地产
C．作为企业整体中的一部分的房地产
D．有建筑物的土地
E．划拨土地使用权的房地产

2、承担资产评估、验资、验证、会计、审计、法律服务等职责的中介组织的人员严重不负责任，出具的证明文件有重大失实造成严重后果的，处（　）年以下有期徒刑或者拘役，并处或者单处罚金。
  A．3
  B．5
  C．7
  D．10

3、承担资产评估、验资或者验证的机构提供虚假材料的，由公司登记机关没收违法所得，处以违法所得（　）的罚款，并可以由有关主管部门依法责令该机构停业、吊销直接责任人员的资格证书，吊销营业执照。
  A．一倍～三倍
  B、一倍～五倍
  C．三倍～五倍
  D．五倍～十倍

4、（　），中国房地产估价师与房地产经纪人学会加入了国际测量师联合会，成为其全权会员。
A．2003年11月4日
B．2005年10月17日
C．2006年10月13日
D．2007年10月4日

5、以下哪项法律、法规、规章、规范中的明确规定使房地产估价成为国家的法定制度（　）。
A．《房地产估价师执业资格制度暂行规定》
B．《中华人民共和国城市房地产管理法》
C．中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》
D．《房地产估价师执业资格考试实施办法》

6、中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》的颁布时间是（　）。
A．1994年
B．1995年
C．1999年
D．2004年

7、假设开发法中预期开发后的楼价可用（ 　）法求取。
　A．市场比较法
　B．收益法
　C．成本法
　D．长期趋势法
8、长期趋势法包括（ ）等方法。
　A．数学曲线拟合法　　B．平均增减量法
　C．平均发展速度法　　D．年限法
　E．指数修匀法

9、在划分路线价区段时，应符合的条件包括（ ）。
　A．形状相似　　　B．在同一条街道上只有一个路线价区段
　C．面积接近　　　D．地块相连
　E．可及性相当

10、下列关于房地产抵押价值评估的表述中，正确的有（ ）。

　A．法律法规规定不得抵押的房地产，没有抵押价值
　B．再次抵押的房地产的抵押价值为该房地产的价值扣除已担保债权后的余额
　C．房地产的价值扣除预计处分该房地产的各种费用、税金后的余额才是抵押价值
　D．不能单独处分、使用的房地产不宣作为抵押物，应当没有抵押价值
　E．在评估土地使用权是以划拨方式取得房地产的抵押价值时，不应包括土地使用权出让金

三、名词解释：（本题共4小题，每题3分，共12分）

1、土地分等：

2、经济适用房：

3、静态地价：

4、基准地价：

四、填空题（本题共10空，每空1分，共10分）

1、路线价法是土地的估价方法之一，它可以快捷、方便地同时评估多宗土地的价格，适用

于          、           和           等方面的估价需求。

2、标准深度处的连线称为        。

3、估价报告是记述估价过程、反映估价成果的文件，应当体现       、        、      以及高度的          。

4、假设开发法实质上同收益法的理论依据是相同的，即            和           。

五、简答题：（本题共4小题，每题6分，共24分）

1、假设开发法的适用范围？

2、假设开发法的具体步骤？

3、路线价法的理论依据区位理论的应用？

4、基准地价的内涵要点？

六、计算题：（本题共2小问，每问7分，共14分）

背景材料：某评估项目估价对象是达到了“七通一平”的熟地，土地面积为2 000平方米，土地剩余适用年限为67年，形状为矩形，规划限制土地的用途为商业、住宅，规划容积率为6.0，允许的建筑覆盖率为，土地出让时间为2009年10月。

估价要求：评估该土地在2009年10月出让时的价格。

估价过程：实地勘察待评估土地；

确定最佳开发利用方式。通过调查研究，确定该熟地最佳开发利用方式是住宅用途，建筑容积率为6.0，建筑覆盖率为50%，建筑总面积为12 000平方米，建筑层数为12层；

预计开发期。预计取得该土地后建造住宅的开发期为2年，即为2011年10月全部完成，预计该住宅在建成时可以全部售出；

预计开发完成后的房地产的价值。售出时的平均价格按照建筑面积为4 000元/平方米；

预计后续的必要支出和开发商的利润。预计建筑安装工程费按照建筑面积为  1 100元/平方米，后续的勘察设计等专业费用为建筑安装工程费的6%，后续的管理费为建筑安装工程费的6%。第一年需要投入70%的建筑安装工程费、专业费用及管理费，第二年需要投入30%的建筑安装工程费、专业费用及管理费。一年期年利息率为8%，二年期年利息率为10%，假定都是连续均匀的投入；

销售住宅时的广告宣传等费用为其售价的4%，销售过程中房地产交易中卖方需要缴纳的营业税为售价的6%，购买熟地过程中房地产交易中买方需要缴纳的契税等为交易价格的3%；

投资利润率为直接投资资本的25%,年折现率取10%；

估价熟地的价格。根据上述的开发费用，采用的估价公式如下：

熟地价值＝开发完成后房屋价值-投资者购买熟地应负担的税费-由熟地建造成房屋的开成本-后续管理费用-后续销售费用-后续投资利息-后续销售税费-后续开发利润

问题1：用传统方法估算总地价、单价和楼面地价。

问题2：用现金流量折现法估算总地价、单价和楼面地价。

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